自殺等の心理的瑕疵って、何年後まで説明してくれるの？

日々、賃貸仲介業をしていると、物件が事故物件だったことが、よくあります。本当にその事実の説明があるかどうか、そのルールについて調べてみました。

心理的瑕疵の物件とは？

いわゆる、事故物件とも言いますが、この心理的瑕疵のある物件とは、

過去に自殺・殺人、火事、事件・事故による死亡、周囲とのトラブル、周囲に反社会的勢力の事務所があるなどの場合に、一般的にそこを使うとなると、嫌悪感を感じる物件のことを言います。

貸すにあたって、難しいくなることが多いため、賃貸条件も相場より安く募集していることがあり、

気にしない方からすると、いい条件で借りれるのでいいという感想を持つ方もいらっしゃいます。

仲介業者の説明義務責任とは？

仲介で入った不動産業者は、宅建業法35条1項に基づく重要事項説明の中で、契約の目的を達成するために重要な項目を説明する義務を負っています。

その重要な項目の中に、心理的瑕疵も含まれてきます。

もし、その説明がないまま契約をし、入居後に分かった場合には、仲介業者の告知義務違反となり、損害賠償の対象になることもあります。

心理的瑕疵は、何年後まで説明が必要？

ここについては、明確なルールがないのが実情です。ただ、いくつかの判例がありますので、それを参考にするしかないようです。

「自殺があった部屋と同じ建物の賃貸借契約においては、告知義務はない」

　（東京地裁　平成19年8月10日判決）

「共用部分で自殺があった貸しづらくなったと訴えたところ、賃貸人の主張が減額の上認められた」

　（東京地裁　平成26年5月13日判決）

→　その他心理的瑕疵の判例一覧（不動産適正取引推進機構）

これらの判例を見ていると、何年後まで告知が必要ということも明確なルールはないようです。

また、ほかの部屋では告知義務はないとした判例もあれば、共用部の自殺が心理的瑕疵として認定されています。自殺の事実が世間のどれだけ広まったかも影響しているようで、やはり明確な答えはないようですね。

心理的瑕疵の説明義務はどう考える？

事故物件などの心理的瑕疵は「必ず・永遠に説明される」と誤解されがちですが、実際は一律でなく事案ごとの判断になります。借りる側が押さえる観点は次のとおりです。

 ポイントは、心理的瑕疵は「年数で機械的に決まる」ものでなく、事案ごとに判断される領域だという点です。借りる側は「説明されなかった＝何もない」と決めつけず、気になる場合は能動的に確認することが、納得して契約するための出発点になります。

具体的な法的判断は専門家への確認が安全です。焦って決めず、ここで挙げた観点を一つずつ確認・比較してから判断することが、結果的に手戻りやコストの無駄を防ぐ近道になります。

借りる側は何を確認すべきか？

心理的瑕疵は受け身では不安が残るため、借りる側が能動的に確認することが重要です。押さえる進め方は次のとおりです。

 最大のつまずきは、説明がなかったことを「問題なし」と決めつけ、後で不安や認識違いが生じることです。心理的瑕疵は受け身でなく能動的な確認で納得感が変わります。当社は賃貸契約の確認ポイントの整理を支援しています（法的判断は専門家へ）。

告知事項の確認と書面化を起点にすることが、納得して借りる要点になります。自社だけで判断が難しい場合は、専門家や第三者の視点も取り入れ、総額と要件・将来計画の両面から総合的に判断することをおすすめします。

心理的瑕疵確認チェック

心理的瑕疵の説明義務とは、事故物件などの心理的瑕疵について、賃貸取引で説明が及ぶ範囲・期間の考え方のことで、必ず・永遠に説明されると誤解されがちですが実際は一律でなく事案ごとの判断です。

取引判断に重要な影響を及ぼす事項には説明が求められる一方、経過期間・利用形態・事案の性質などで取り扱いが変わり得て、何がどこまで該当するかは個別判断で画一的な年数では決まりません。

借りる側は説明されなかった＝何もないと決めつけず、不安があれば能動的に確認することが納得して契約するための出発点で、重要事項説明・契約書の告知事項の確認、仲介・貸主への具体的照会、説明・回答の書面化、法的判断が必要な場合の専門家確認が要点です。

受け身で不安や認識違いが生じる失敗を避け、告知事項の確認と書面化を起点にすることが要点となります（具体的な法的判断は専門家への確認が安全）。

 以下に、押さえるべき要点とその内容を整理します。

この記事のよくある質問（FAQ）

本記事に関して、よく寄せられる質問をまとめました。

Q. 心理的瑕疵は必ず説明されますか？

A. 取引の判断に重要な事項は、不動産会社に告知・説明義務があります。ただし対象や期間の考え方には基準があるため、気になる場合は自ら確認・質問することが重要です。

Q. いつまで説明されますか？

A. 事案の内容や経過期間などにより説明要否の考え方が異なります。一律ではないため、不安があれば契約前に書面で確認し、納得した上で判断することが大切です。

Q. 借りる側は何を確認すべきですか？

A. 気になる場合は、過去の経緯や告知事項の有無を契約前に書面で確認します。後から知ってトラブルにならないよう、重要事項説明の内容を理解した上で契約することが重要です。

Q. 注意点はありますか？

A. 賃料が相場より大幅に安い場合は背景を確認しましょう。説明を受け流さず、納得できない点は契約前に質問・書面確認し、合意の上で契約することがトラブル防止につながります。

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まとめ

実際の実務がどうかという話をすると、心理的瑕疵、事故物件については、告知義務違反を恐れて、普通の不動産会社であれば、違うフロアでも、共用部でも、何年も告知をしているところが多いようです。

また、案件の程度にもよるわけで、病死したケースと、強盗が押し入って、殺人事件があって、新聞に掲載されたのでは、程度も違うため、告知期間も変わります。

私が以前仲介した物件では、新聞記事も案内時から渡されました。

それから、不動産会社、貸主が知らなかった場合には、告知をしていなくても、損害賠償は認められていない判例が多いようです。そのため、事実を知らない場合には当然説明はありません。

そのため、今借りている物件が実は、事故物件だったということも、、、

もしかしたらあるかもしれませんね。