同居、オフィスシェアで事務所を借りるときの審査のポイントと借り方のコツ
オフィスを借りるにあたって、コストを減らし、リスクを抑えつつ事務所を確保する方法として、オフィスを複数社でシェアするところが増えてきています。ただ、オフィスのシェア（同居）は貸主から許可が得づらいところがあるので、審査のポイントをご紹介させて頂きます。
同居、オフィスシェアはなぜ借りづらいのか
オフィスの同居を貸主が認めた場合に、いくつかのリスクを貸主は負うことになります。
１．退去しやすい
2社同居であれば、2社のどちらかに引っ越し理由が生じれば、残った方も引っ越さざるをえず、退去までの期間は短くなりがちです。
２．もめやすい
契約者でない方の法人が事務所に、汚損、破損を発生させたときに、損害賠償、原状回復費用の負担をしないと言い出した場合、契約上は契約者に損害賠償義務があるのですが、自分で汚していないこと、壊していないことの負担を嫌がるケースがあります。
３．会社が小さくなるのでそもそも借主の信用力が低下する
１５坪のオフィスに３社同居する場合、1社あたり5坪の事務所を借りることになりますよね。15坪のオフィスを借りる会社と5坪のオフィスを借りるでは、会社の信用力が違いますよね。
15坪のオフィスを借りる会社となると、設立間もない会社ではなく、数年は経過し、事業も軌道に乗った会社のオフィス移転での入居になります。
そのため、滞納リスクを考えると、15坪を1社で借りてもらった方が、貸主からすると安心なんです。
オフィスの同居ＯＫをもらえるかどうかのポイント
同居のＯＫをもらうためには、同居する会社同士の関係の深さのアピールが重要です。具体的には以下のようなポイントで判断されます。
１．資本関係がある
同居する法人に資本関係があれば、ＯＫをもらいやすくなります。
２．代表者・役員が一緒
同居する法人の経営者、役員に同じ人が入っていると、ＯＫをもらいやすくなります。
３．契約名義人の信用が高いかどうか
契約名義人の会社の信用力が高いと貸主を安心させる材料となります。契約者となる法人は、なるべく信用力の高い会社を選びましょう。
４．業務上の取引関係があるかどうか
単なる知人ではなく、業務上の取引関係がある方が、印象はよくなります。知人と言われても、貸主からしたら、実際の関係の深さはわかりませんので。
５．同居する会社数
同居する会社の数が少ないほど、貸主も安心します。2社までならＯＫは出やすいです。多くても3社くらいにしておくといいでしょう。4社以上はかなり借りづらくなります。
根気よく、同居のＯＫをもらえる物件を探す
前述のポイントがありますが、資本関係がない、役員も違う会社との同居となると、やはりＯＫはかなりもらいづらいです。そのため、同居をＯＫもらえる物件を見つけるためには、根気よく1件、1件「同居は相談可能ですか？」と聞いていくしかありません。
これを自分でやるとかなり大変ですので、そこは不動産屋に依頼しましょう。
私たちも同居でのご依頼の場合、５０～１００件くらい電話をして、相談可と言われた物件をご提案しております。
また、貸主によっては、不動産会社との信頼関係があり、特別に融通を聞かせてもらって、ＯＫをもらえることもあります。
弊社であれば、東京の100坪以下小規模オフィスを専門に扱っておりまして、多くのオーナー様との付き合いもありますし、ご希望にそう物件を根気よく電話して、ご提案いたしますので、必ず10件以上はご提案が可能です。
オフィスシェアの審査・契約で何が論点？
同居・オフィスシェアはコストを抑えられる一方、契約形態を曖昧にするとトラブルになります。論点は次のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 契約形態 | 誰が契約者か（転貸・共同賃借・間借り等）で責任とリスクが大きく変わる |
| 責任分担 | 賃料・原状回復・解約時の責任を、当事者間でどう分けるか |
| 信用・審査 | 契約者の信用・事業実態が審査され、形態により可否が変わる |
| 利用範囲 | 来客・看板・専有/共用の範囲が明確か |
ポイントは、オフィスシェアの安さは「契約形態と責任分担を明確にして初めて成立する」という点です。曖昧なまま始めると、相手の退去や賃料不払い、原状回復の押し付けといったリスクを負います。契約形態と責任分担を最初に固めることが、
コストとリスクを抑える出発点になります。焦って決めず、ここで挙げた観点を一つずつ確認・比較してから判断することが、結果的に手戻りやコストの無駄を防ぐ近道になります。
中小企業はどう借りるべき？
オフィスシェアは借り方のコツを押さえると、低コストとリスク低減を両立できます。押さえる進め方は次のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 形態の確認 | 転貸の可否・契約者・原契約との整合を書面で確認する |
| 責任の明文化 | 賃料・原状回復・解約・トラブル時の分担を当事者間で文書化する |
| 相手の確認 | 同居相手の事業実態・信用、業種の相性を確認する |
| 退去設計 | 自社・相手いずれかの退去時の扱いを事前に取り決める |
最大のつまずきは、安さだけで始め、契約形態・責任分担を曖昧にしてトラブルを抱えることです。シェアは契約と責任の設計で安全になります。当社は事業所の契約・確認ポイントの整理を支援しています。契約形態と責任分担を書面で固めることが、
低コストとリスク低減を両立する要点になります。自社だけで判断が難しい場合は、専門家や第三者の視点も取り入れ、総額と要件・将来計画の両面から総合的に判断することをおすすめします。
オフィスシェアチェック
オフィスシェアの借り方とは、同居・オフィスシェアで事務所を借りることのことで、コストを抑えられる一方、契約形態を曖昧にするとトラブルになります。
誰が契約者か（転貸・共同賃借・間借り等）で責任とリスクが変わる契約形態、賃料・原状回復・解約時の責任分担、契約者の信用・事業実態が問われる審査、来客・看板・専有/共用の利用範囲が論点で、安さは契約形態と責任分担を明確にして初めて成立します。
曖昧なまま始めると相手の退去や賃料不払い、原状回復の押し付けリスクを負います。
転貸の可否・契約者・原契約との整合の書面確認、賃料・原状回復・解約・トラブル時の分担の文書化、同居相手の事業実態・信用と業種相性の確認、退去時の扱いの事前取り決めが要点で、安さだけで始め契約形態・責任分担を曖昧にしトラブルを抱える失敗を避け、
契約形態と責任分担を書面で固めることが要点となります。
以下に、押さえるべき要点とその内容を整理します。
| 項目 | ポイント | 解説 |
|---|---|---|
| 契約形態 | 責任が変わる | 転貸・共同賃借等を確認 |
| 責任分担 | 明文化する | 賃料・原状回復・解約 |
| 信用/審査 | 相手を確認 | 事業実態・業種相性 |
| 利用範囲 | 専有/共用 | 来客・看板の範囲 |
| 退去 | 事前取り決め | いずれかの退去時の扱い |
この記事のよくある質問（FAQ）
本記事に関して、よく寄せられる質問をまとめました。
Q. オフィスシェアのメリットは？
A. 初期費用や賃料を抑え、短期間で入居でき、共用設備を活用できる点が利点です。立ち上げ期や少人数、拠点を試したい場合に、低コストで柔軟に始められます。
Q. 審査で見られる点は？
A. 事業内容や反社チェック、利用人数・用途、登記可否などが確認されることがあります。運営者により基準が異なるため、必要書類や条件を事前に確認しておくと手続きが円滑です。
Q. リスクは何ですか？
A. 他社との共用による情報セキュリティ・来客対応・騒音、利用条件の制約、登記や住所利用の可否などです。機密性の高い業務では区画・施錠やセキュリティ条件の確認が重要です。
Q. 注意点はありますか？
A. 料金だけで選ばず、登記可否・セキュリティ・共用部の混雑・契約期間や中途解約条件を確認します。事業の機密性や成長計画に合うかを踏まえて選ぶことが重要です。
株式会社アーデント 代表取締役。2006年にオフィス専門不動産会社アーデントを創業。その後、オフィス賃貸仲介、ワークプレイス作りに10年以上携わり、合計500社以上のオフィス移転をサポート。2018年よりクラウドＰＢＸを中心にネットワーク、通信分野を専門に400社以上の電話、ネット環境づくりをサポート。2022年より100以上のクラウドサービスの販売を開始。
IT導入補助金を使って、50社以上にクラウドツールを提供。IT活用による業務改善のDXコンサルを提供。ノーコードツールを使ったExcelやAccessからの基幹システム移行によるDX実績多数。
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