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オフィス賃貸における保証会社について事務所を借りる時に、保証会社って本当に必要?

2015年05月30日賃貸オフィスの基本,

オフィスを賃貸する際に、保証会社の利用を求められるケースがあります。どういったときに求められるのか、またそれを取り外す方法もありますので、それをご紹介させて頂きます。

賃貸オフィスにおける、保証会社とは

保証会社とは、滞納発生時に借主に変わって、賃料を貸主に立て替える、賃料の滞納保証をするサービスを行う会社のことです。借りる側から見ると、お金はかかりますし、滞納すれば保証会社から督促がありますので、いいことは何もありません。

唯一、保証会社を使うメリットは、信用力を補完できるということです。

例えば、開業したてで、連帯保証人が経営者のみとなると、正直オフィスを借りるための審査は厳しいくなります。しかし、保証会社を使うことで借りれるようになることが多いです。

 

オフィス賃貸時、保証会社の一般的な費用

保証会社を使うと保証料がかかります。保証料は保証会社ごとに異なりますが、一般的には事業用の場合以下の費用がかかることが多いです。

契約時:賃料、管理費合計の100%

以後:毎年2~4万円

これらの保証会社保証料は敷金ではありませんので、あとで返ってくることはありません。また、最初が50%という安い保証会社などもありますが、使う保証会社は借主側では選べません。

 

一般的に保証会社を使う必要があるケース

一般的には以下のようなケースに2つ以上該当すると保証会社を付けて欲しいと言われることが多いです。4つくらい該当すると、ほぼ確実に保証会社を使ってくださいという話がでてきます。

 

法人の設立年数が5年経過未満

会社を作ってからの年数が短いと、貸主は不安になります。また、10年を超えると、オーナー様は安心されます。

連帯保証人は法人の代表者がなる

これはしごく当たり前のことなのですが、小企業の経営者は、法人の経営がうまくいかなくなれば、収入がなくなるということで、連帯保証人としては不安を感じる不動産会社、ビルオーナーがいます。その場合、他の親族で連帯保証人を求めてくるのですが、用意ができない場合には、保証会社を使うようになります。

 

会社の規模が社員数10人以下

法人の規模が小さいと不安に思うビルオーナーさんもいらっしゃいます。社員数10人以下だと保証会社の利用を求められる可能性が上がります。ちなみに、上場企業など、企業規模が大きくなると、保証会社がいらないどころか、連帯保証人も不要になってきます。

 

決算書の内容が悪い

事務所を借りるときには、決算書を提出してもらうことが多いのですが、その内容が債務超過であるとか、毎年売上、利益が下がっている場合には、保証会社の利用を求められるケースが多いです。

 

外資系企業で連帯保証人が外国籍

外資系企業で、かつ連帯保証人が外国籍の場合、貸主はかなり不安になります。この場合、保証会社の利用を求められる可能性が高いです。

 

募集を行っている元付け不動産会社が比較的大きい会社

大手不動産会社が募集を行っている場合には、保証会社の利用を必須にしてしまっているところもあります。特に住宅の募集を行っている大手不動産会社で、保証会社を必須にしてしまっているところが多いです。

 

募集を行っている元付け不動産会社が住宅がメインの地場不動産会社

事務所の賃貸よりも、住宅の賃貸の方が保証会社を利用する契約が多いのですが、募集を行っている元付け不動産会社が住宅メインの会社だったり、地場の不動産会社の場合には、連帯保証人が代表者では受け付けていないというケースがあります。なかなか親族で連帯保証人を用意するのは難しいケースが多いので、この場合は保証会社を使うようになります。

逆に、オフィスがメインの不動産会社が募集を行っている場合、連帯保証人は代表者がなるのが当たり前なので、保証会社は、いらないケースが多いです。

 

実は、保証会社を使わなくてすむ方法があります!

気に入った物件に申し込みをした後、審査の結果使ってくださいという話がでてきてしまった場合に、なんとか保証会社を使わなくすむ方法があります。

それは、敷金を積み増すことです。

事務所の契約ですと、敷金は4~6ヶ月が一般的ですが、これに2~4ヶ月さらに積み増すことで、保証会社の利用をなくして契約できる可能性があります。

敷金、保証金が増えるのであまりいい方法ではないと感じられるかもしれませんが、これらは預け金なので、将来戻ってきます。保証会社の保証料は一切戻ってきませんので、最初に約1ヶ月分の保証料がかかり、その後も毎年コストが発生する保証会社を使うくらいなら、少し多めに敷金を積むのもありではないでしょうか。

 

また、上記のような敷金を積み増すということは、元付け不動産会社やビルオーナーの方では想定していないことがほとんどですから、こちらから提案をして交渉をしていく必要があります。仲介する不動産会社でも考えていない営業マンが多いので、こちらから話をしないとこの話はでてこないでしょう。

話し方や話をするタイミングも重要で、敷金積み増しでの保証会社取り外しに必ず承認をもらえるわけではありません。

弊社では外資系企業様や、創業間もないお客様も多く、保証会社の利用に関しての経験が豊富で、過去に敷金積み増しをして、何度も保証会社の取り外しも成功してきております。

お客様から敷金積み増しをして、保証会社の取り外しのお話が出る前に、こちらでまず下交渉を行って、貸主側が大丈夫そうであれば、お客様に提案を行っております。

保証会社を使いたくない、また敷金の積み増しも検討できるということであれば、まずは弊社にご相談くださいませ。

 

⇒ お問い合わせはこちら 「東京の40坪以下賃貸オフィス専門不動産会社:アーデント」

 

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渡邊 賢
2006年に小規模オフィスを専門に仲介する不動産会社「株式会社アーデント」を創業。以来、オフィス仲介を専門に10年以上の経験。自分で担当したオフィスの仲介契約は500件以上。オフィスコンサルタント。不動産だけでなく、内装、通信等のオフィス移転に関わること全般に知識豊富。

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