賃貸オフィスの借り方：いいオフィスを見つけたければ、正しい最低必要面積を確認しよう！

賃貸オフィスは賃貸住宅と違って、必要面積がわかりづらい？

住宅探しで広さがわかりづらいということはあまりないと思います。

６畳のスペースがあると言われれば、だいたい想像がつくのではないでしょうか？

 

しかし、オフィスは違います。

例えば、３０坪の事務所に机をいくつおけるか、イメージできますでしょうか？

相当経験のある方でないと即答は難しいでしょう。

かなり広いスペースになってくると、本当にわかりづらくなってきます。

しかも、レイアウト次第で置けるデスクの数は変わってきます。

初めてオフィス移転をされる経営者、もしくは移転担当者さんでは、まず必要な広さを認識するのが大変です。

私たちも普段ご案内をするのですが、物件を見て、初めて「えっ、これじゃあ、足りないな」とか「こんなに広くなくてもいいかも」などのご感想がでてきます。

オフィスは住宅と異なり、必要なスペースが分かりづらいんです。

 

賃貸オフィスの面積を複雑にしている要因はこれ！

さらに、オフィスの面積を分かりづらくしているものがあります。

それは、面積に以下の３種類があるからです。

1. ネット面積（水回り専有部）・・・オフィスで使える有効スペースの面積＋水回りの面積。専有部分だけの面積
2. ネット面積（水回り共用部）・・・オフィスで使える有効スペースの面積。専有部分だけの面積
3. グロス面積・・・オフィスで使える有効スペースの面積＋共用部分（水回り）も一部加えた面積

※ネット面積（水回り専有部）とグロス面積は有効スペースは同じだと思ってもらっていいと思います。

実は、同じ５０平米のオフィスでも、トイレ・水回りが共用部にあり、それが面積に参入されていないネット面積の物件と、トイレ、水回りが面積に参入されている物件では、大きく有効スペースが異なります。

トイレとキッチンスペースで、だいたい６～１０平米くらいかかってきますので、

グロス面積の５０平米は有効スペースが４０平米程度になってしまいます。

でも、物件検索サイトでは、こういった指定はできませんので、５０平米で検索すると、

有効スペースが４０平米の物件とグロス面積の有効スペースが４０平米の物件が一緒に出てきてしまうんです。

 

マンションはもっと大変？！

マンションをオフィスにする場合にはもっと大変です。間取りによって有効スペースが全然異なるからです。

 

 

 

 

もっともきれいでいい物件は、もっとも狭い物件？！

私たちが普段ご希望条件を伺う時に、最低必要面積を非常に重要視しています。

なぜなら、予算が限られている中で、もっともきれいな良い物件は、もっとも狭い物件だからです。

例えば、予算３０万円だとして、最低必要面積が１０坪なら、坪３万円まで出せるということになります。

東京都心で坪単価３万円のビルとなれば、けっこう大型のビルも借りれます。

でも、もし最低必要面積が１５坪だとするなら、坪単価２万円になりますから、東京の場合、大型の良いビルは難しいでしょう。著名な大型ビルではなく、普通に新しいビルを狙っていくことになると思います。

 

仮に同じ予算３０万円で、５０平米のビルと、４５平米のビルがあるならば、基本的には４５平米のビルの方がいいビルです。

もちろん、デスクが入らない狭すぎるビルを借りるのは問題がありますが、

必要なデスクが置ける必要最低限の面積で事務所を探してもらうと、実は一番きれいないいビルに巡り会える可能性が最も高くなります。

 

オフィスの最低必要面積の計算の仕方とは？

私たちが普段、お客様の必要な面積を計算するやり方は、

• オフィスなら　一人６平米
• マンションなら、一人２．５畳

を基本としています。

もし７人デスクを並べるオフィスを借りたいと言われれば、

一人当たり必要面積　　　　　人数　　　　　　　　　　　　　　会議スペース　　　　最低必要面積
　　６平米　　　　　×　　　７人　　　＝　　４２平米　＋　　１０平米　　　＝　　５２平米

という計算を行い、最低必要面積を考えています。

 

また、マンションで探す場合には、以下のようになります。

一人当たり必要面積　　　　　　人数　　　　　　　　　　　　会議スペース　　　　最低必要面積
　　２．５畳　　　　　×　　　７人　　　＝　　１６．５畳　＋　　６畳　　　＝　　２２．５畳

 

業種や会社によって、デスクの大きさが異なりますので、上記基本面積から、外資系企業様なら、＋２０％しようとか、ＩＴ関係で、デスクは大きなデスクをみんなで共有するなら、１０％減らそうとか、そういう判断をして最低必要面積を割り出しています。

 

オフィスの最低必要面積を知ることで、ムダを無くして、良い物件に出会えます！

事務所探しで、内見に行ってみたら狭かったとなれば、その日一日予定していた物件は全部狭いということで、仕切り直しになることが良くあります。折角仕事の合間をぬって、時間を作って見に行ったのに、時間がもったいないですよね。

また、５０平米以上で依頼をしたのですが、実は４８平米にトイレが共用部にあって広さは十分で、すごく綺麗な物件があったはずなのに、出会えなかったということがよくあるんです。

 

しかし、最低必要面積を知っても活用することは非常に難しいです

最低必要面積を正しく計算できる不動産会社は少ないです。住宅を取り扱っている不動産屋ではまず無理でしょう。

また、検索サイトでは、ネット面積の指定はできませんので、みなさんが探すとするならば、ちょっと狭いところから検索をするしかありません。しかし、狭い面積から検索をかけると、膨大な物件数が出てきてしまい、全部見ていこうとするとかなりの時間がかかってしまいます。

さらに、間取りがマンションでも、オフィスでも面積は十分でも、間取りが悪いと、必要なデスク数を置けないケースもあります。これはレイアウトを作れ慣れていて、デスクの配置イメージがパッとできないと、間取り図をみただけでは、判断ができません。

実は、正しい必要面積を把握できたとしても、物件探しに生かすのは難しいです。

 

弊社であれば、お客様の必要な最低必要面積を正しく計算し、膨大な物件データベースから、有効スペースを意識して、最適な物件をご提案可能です。

まずは弊社までお気軽にご相談くださいませ。

 

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オフィスの必要面積はどう算定する？

賃貸オフィスは住居と違い「何㎡必要か」が分かりにくく、感覚で決めると広すぎ・狭すぎの失敗を招きます。算定の観点は次のとおりです。

項目	内容
人数と席	在席人数と座席レイアウトに必要な面積を基準にする
業務動線	通路・移動の余裕を見込み、混雑しない動線を確保する
会議・収納	会議スペース・書類/備品の収納に必要な面積を別途加える
将来余地	増員・レイアウト変更を見込み、短期で足りなくならない余裕をとる

 ポイントは、座席だけで面積を出すと動線・会議・収納・増員が抜け、入居後に手狭になることです。逆に余裕を取りすぎれば賃料が無駄になります。人数を起点に、動線・機能・将来余地まで足し合わせて必要面積を出すことが、広さで失敗しない出発点になります。

面積は一度決めると変更に移転コストが伴うため、契約前に時間をかけて算定する価値があります。

広さで失敗しない進め方は？

必要面積は、契約前に総コストと将来計画まで含めて判断することが重要です。中小企業が押さえる進め方は次のとおりです。

項目	内容
機能の洗い出し	執務・会議・集中・収納など必要機能を列挙し、それぞれの面積を見積もる
総コストで比較	賃料・共益費・内装などを含む総額で、面積に対する費用対効果を見る
増員計画と照合	採用・拡大計画と照らし、移転を繰り返さない余裕を確保する
契約条件の確認	解約予告・原状回復など、面積以外の条件も併せて確認する

 最大のつまずきは、賃料単価だけで選び、面積不足や過剰で総額が割高になることです。広さは総コストと将来計画とセットで判断します。当社はオフィス選びの確認ポイントの整理を支援しています。人数だけでなく機能と将来余地から必要面積を出し、総額で比較することが、

後悔しない要点になります。

必要面積算定チェック

オフィスの必要面積とは、賃貸オフィスを借りる際に必要となる床面積のことで、住居と違い分かりにくく感覚で決めると広すぎ・狭すぎの失敗を招きます。

算定は在席人数と座席レイアウト、通路・移動の業務動線、会議スペースと書類/備品の収納、増員・レイアウト変更を見込んだ将来余地を足し合わせて行い、座席だけで出すと動線・会議・収納・増員が抜けて手狭になり、余裕を取りすぎれば賃料が無駄になります。

判断は必要機能の洗い出しと面積見積もり、賃料・共益費・内装を含む総額での費用対効果、採用・拡大計画との照合、解約予告・原状回復など面積以外の契約条件の確認まで含めて行い、賃料単価だけで選び総額が割高になる失敗を避け、

人数だけでなく機能と将来余地から必要面積を出し総額で比較することが要点となります。

 以下に、押さえるべき要点とその内容を整理します。

項目	ポイント	解説
人数/席	基準にする	在席数と座席レイアウトで見る
動線	余裕を見込む	通路・移動で混雑させない
会議/収納	別途加える	会議・収納面積を足し合わせる
将来	増員を見込む	短期で手狭にならない余裕
総額	費用対効果	賃料・共益・内装を含めて比較

この記事のよくある質問（FAQ）

本記事に関して、よく寄せられる質問をまとめました。

Q. オフィスの必要面積はどう決めますか？

A. 席数だけでなく、会議・収納・通路・リフレッシュなどの用途と将来の増減員を積み上げて決めます。働き方（在宅併用等）も踏まえると過不足のない面積になります。

Q. 1人あたりの目安はありますか？

A. 一般に1人あたり数坪程度が目安とされますが、業種・什器・会議比率で変わります。目安はあくまで出発点で、自社の働き方に合わせて調整することが重要です。

Q. 広すぎても問題ですか？

A. 問題です。賃料・光熱費の無駄になり、空間が間延びして使われないエリアが生じます。狭すぎる弊害だけでなく、過大な面積も投資効率の観点で見直すべきです。

Q. 注意点はありますか？

A. 現在の席数だけで決めると、増員や会議・収納不足で早期に手狭になります。将来計画と用途を含めて積み上げ、レイアウト成立性まで確認することが重要です。