都心オフィスの空室率上昇でテレワーク影響は？2026年最新動向【中小企業向け】

最終更新日：2026年5月15日（金）

テレワーク, ワークスタイル

都心オフィスの空室率上昇トレンドとは？

結論として、都心オフィスの空室率上昇とは、コロナ禍以降のテレワーク普及により、都心一等地の空室が5〜10%に拡大した市場変化のことです。

都心オフィス空室率

ICTオフィス相談室の渡邊です。コロナ禍以降、都心オフィスの空室率上昇が話題になりました。2026年現在の状況と、中小企業のオフィス戦略への影響を解説します。

本記事のQ&Aに関するよくある質問は？

本テーマでよく寄せられる質問をまとめました。

Q. 都心オフィスの空室率は高い？

A. コロナ禍以降、都心一等地のオフィス空室率は5〜10%前後で推移。2026年現在はハイブリッドワーク定着で更なる縮小傾向もあります。

Q. 空室率が上がると何が起きる？

A. 賃料水準の低下、テナント側の選択肢拡大、ビルオーナーの収益悪化、再開発計画の見直し等が起こります。

Q. 中小企業に有利な点は？

A. 賃料下落で好立地に低コストで入居できる、面積縮小での交渉余地が増える、複数物件比較がしやすい等の好機があります。

Q. 2026年現在の都心オフィス動向は？

A. オフィスは「縮小＋ハイブリッド」「シェア・サテライト併用」が主流。完全撤廃は限定的で、ハイブリッド型が支配的です。

Q. オフィス選びで重視すべきは？

A. ①社員数とフリーアドレス比率、②採用ブランディング、③ITインフラ整備、④コスト、⑤BCP対応、の5点が重要です。

都心オフィス空室率の年次推移

結論として、都心オフィス空室率はコロナ禍ピーク（2021年）の8-10%から、2026年現在は5-7%程度で推移。完全な回復には至っていません。

時期	空室率（都心5区）	背景
2019年（コロナ前）	1.5%	需要旺盛・タイト市場
2021年（ピーク）	8〜10%	テレワーク移行で需要急減
2023年	6〜7%	段階的回復
2026年	5〜7%	ハイブリッド勤務定着

空室率上昇が引き起こす市場変化

空室率上昇が引き起こす市場変化を整理します。

① 賃料水準の低下

都心一等地の賃料が、ピーク時より10〜20%低下したエリアもあります。テナント有利な交渉環境。

② 中小企業の選択肢拡大

これまで中小企業が手の届かなかった一等地物件が、現実的な選択肢になっています。

③ ビルオーナーの差別化競争

共用ラウンジ・サテライト・コワーキング・5G対応等、差別化サービスが付加価値として加わるケースが増加。

④ 再開発計画の見直し

大規模再開発も需要動向を見て計画見直しが頻発。供給過剰懸念があります。

中小企業のオフィス戦略3パターン

2026年の中小企業向けオフィス戦略を整理します。

① 縮小＋好立地：床面積を半減しつつ、より好立地に移転。賃料下落の好機を活用。② サテライト併用：本社小型＋複数小規模拠点で、社員の通勤ストレス低減。③ ハイブリッド最適化：出社日のみフリーアドレスで床面積効率化。当社では物件選定からIT環境整備（クラウドPBX等）までトータル支援可能。

国土交通省公式 ➡

オフィス移転時に整備すべきITインフラ

オフィス移転を機に整備すべきITインフラを5つ紹介します。① クラウドPBX：物理電話機を撤廃しテレワーク対応。② Wi-Fi 6E：高速・大容量通信。③ クラウドストレージ：紙書類を削減しペーパーレス化。 ④ Web会議システム：移動コスト削減。⑤ UTM/EDR：セキュリティ強化。これら5つを移転時にセット整備すれば、業務改革と移転を同時に進められます。

当社のIT伴走支援サービスは？

当社のIT伴走支援サービスとは、中小企業向けに「現状診断 → ツール選定 → 導入 → 運用フォロー」のステップでICT環境整備を支援するサービスです。デジタル化・AI導入補助金等の 公的支援活用とセットで クラウドPBX・セキュリティ・電子契約・クラウドストレージ等のテレワーク・DX関連ツールを横断的に取り扱っています。費用対効果の最大化と運用定着までの伴走支援が当社の強みであり、3〜5年スパンの中期計画策定もサポート可能です。

当社の中小企業ICT伴走支援サービスの特徴

当社の伴走支援とは、単発のツール販売ではなく、3〜5年スパンでの中期的なIT環境の進化を支援するアプローチのことです。「① 現状診断→② IT戦略策定→③ ツール選定→④ 導入支援→⑤ 運用フォロー」の5段階で進め、お客様事例では3年で売上1.5倍・生産性30%向上を実現したケースもあります。お気軽にご相談ください。

2026年現在のオフィス市場の今後の見通し

2026年現在の都心オフィス市場の見通しとして、3つの大きなトレンドがあります。① ハイブリッドワーク定着の継続：完全出社回帰は限定的、週2-3日出社が主流に。 ② 大規模再開発の供給過剰懸念：渋谷・虎ノ門・新橋等の大型物件供給で、賃料は引き続き下方圧力。③ 差別化サービスの拡充：ビルオーナー側はコワーキング・サテライト・5G対応等で付加価値競争。中小企業はこのトレンドを活用し、好立地物件への移転チャンスを狙うのが2026年以降の戦略です。

オフィス選びの新しい判断軸

2026年現在のオフィス選びの新しい判断軸として、従来の「賃料・立地・広さ」に加えて以下5点が重要です。① 採用ブランディング効果：好立地・新築物件は採用面で有利。 ② ITインフラ整備度：光10Gbps・Wi-Fi 6E標準のビル選定。③ BCP・防災対応：免震・耐震・電源バックアップの確認。④ サステナビリティ：CASBEE・ZEB認証等の環境配慮。 ⑤ 共用サービス：コンシェルジュ・カフェ・コワーキング併設の有無。これらを総合判断することで、社員満足度と業務効率を両立できます。

中小企業のICT環境を継続改善するアプローチ

中小企業のICT環境を継続的に改善するアプローチとは、単発のツール導入ではなく、年次サイクルでの環境見直しと運用最適化を継続するスタイルのことです。当社では「① 年1回のICT環境総合診断、② 半期に1度の利用状況レビュー、③ 月次のセキュリティ・運用フォロー、④ 補助金活用での段階的アップグレード、⑤ 経営戦略と紐付けたIT中期計画」の5つのサイクルでお客様の中期成長をサポートしています。「導入して終わり」ではなく「進化を続ける」ICT環境を中小企業に提供することが、当社の使命です。

まとめ

中小企業のIT活用は、ツール選定だけでなく 運用定着までセットで進めることが成功の鍵です。当社では現状診断から運用フォローまでワンストップで支援します。お気軽にお問合せください。

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