賃貸オフィス業界の２０１８年問題？！問題発生時期が迫る？！

オフィスビルの供給はすでに決まっている

オフィスビルは計画して、建築に入り、完成するまでに、２年程度かかるため、来年ビルがどのくらい建設されるかは、もう決まっているんです。

以下は、森トラストが行っている「東京２３区の大規模オフィスビル供給量調査」についてです。

 

 

（「東京２３区の大規模オフィスビル供給量調査’１７」森トラストより）

今年、２０１７年は、過去１０年の平均よりも供給量は少なく、７９万㎡／年でしたが、来年は１３９万㎡／年と、過去平均を大きく超えてきます。

 

賃貸オフィス業界の２０１８年問題とは？

賃貸オフィス業界の２０１８年問題とは、上記の過去平均を大きく超える供給を消費しきれるのか？という問題です。

景気が良く、企業も採用を増やしていますが、人口減少の影響もあり、採用は難しくなってきています。

ビルが建設されて、新しいビルは賃貸が決まっていくと思いますが、それに応じて、古いビルが玉突きのように、空いてくるようになり、中小の古いビルの空室率が上がる可能性があります。

 

さらに怖いのは、２０２０年のオリンピックの年に、２０１８年を超える供給量が、計画されています。

オリンピックを過ぎて、このビルを消費しきれるのか、かなり不安ですね。

 

もしかしたら、空室が増えて、賃料下落の自体になるかも

ビルの賃料は、住宅と異なりまして、賃料の上下が激しいです。今後、ビルの供給が多すぎると、賃料の下落が始まるかもしれません。

 

 

オフィス市況は賃貸判断にどう関係する？

オフィス市況は「ニュースの話」と捉えられがちですが、賃料・交渉余地を通じて中小企業の判断に直結します。観点は次のとおりです。

項目	内容
需給と賃料	空室率が上がる局面では賃料に下方圧力がかかり、交渉余地が広がる
借り手有利の機会	条件交渉やフリーレント、好立地へのグレードアップがしやすくなる
タイミング	契約更新・移転の時期に市況を踏まえると、同コストで条件改善が狙える
振られない判断軸	市況に乗るだけでなく、自社の必要面積・総コストを基準に据える

 ポイントは、市況は「交渉材料」であって判断の主目的ではないという点です。市況が良いからと不要に動けば移転コストが無駄になり、悪いからと放置すれば改善機会を逃します。自社の必要面積と総コストを軸に、市況を交渉・タイミングの材料として使うことが、

賢い判断の出発点になります。

中小企業は市況をどう活かすべき？

市況は使い方次第でコスト削減・条件改善の機会になります。中小企業が押さえる進め方は次のとおりです。

項目	内容
更新時の交渉	契約更新の前に市況を把握し、賃料・条件の見直しを根拠をもって協議する
移転の見極め	移転コストと、市況による条件改善の差を比較し、動く価値を判断する
総額で評価	賃料だけでなく初期・原状回復を含む総額で、移転・継続を比較する
必要面積を起点	市況に乗る前に、自社に必要な面積・機能を固めておく

 最大のつまずきは、市況の良し悪しだけで動き、必要面積や総コストを見ずに割高な結果になることです。市況は交渉とタイミングの材料に留め、判断軸は自社の要件に置くべきです。当社はオフィス見直しの確認ポイントの整理を支援しています。必要面積と総額を起点に、

市況を活かして条件改善を狙うことが要点になります。

市況活用チェック

オフィス市況と賃貸判断とは、オフィスの需給・空室率・賃料といった市況の動向と、それを踏まえた賃貸判断のことです。

空室率が上がる局面では賃料に下方圧力がかかり交渉余地が広がり、条件交渉やフリーレント、好立地へのグレードアップがしやすくなります。

市況は交渉材料であって判断の主目的ではなく、良いからと不要に動けば移転コストが無駄になり、悪いからと放置すれば改善機会を逃します。

中小企業は、契約更新前の市況把握と根拠ある条件交渉、移転コストと市況による条件改善の比較、賃料だけでなく初期・原状回復を含む総額での評価、市況に乗る前の必要面積・機能の確定を行い、市況の良し悪しだけで動き必要面積や総コストを見ず割高になる失敗を避け、

判断軸を自社要件に置き市況を交渉とタイミングの材料として活かすことが要点となります。

 以下に、押さえるべき要点とその内容を整理します。

項目	ポイント	解説
需給	賃料に影響	空室率で交渉余地が変わる
機会	借り手有利時	交渉・グレードアップが容易
時期	更新/移転で活用	タイミングを交渉材料に
総額	移転と継続を比較	初期・原状回復も含めて見る
判断軸	自社要件起点	市況に振られず必要面積で

この記事のよくある質問（FAQ）

本記事に関して、よく寄せられる質問をまとめました。

Q. 市況は賃料に影響しますか？

A. 影響します。空室率や需要動向で賃料や交渉余地、フリーレント条件が変わります。市況を踏まえると、契約時期や交渉の進め方を有利にできる場合があります。

Q. 市況が良い時/悪い時の違いは？

A. 需要が強い時は賃料が上がり交渉余地が小さく、緩む時は空室が増え交渉やフリーレントの余地が広がる傾向です。市況により取れる戦略が変わります。

Q. 中小企業はどう活かす？

A. 契約・更新・移転のタイミングを市況と自社事情の両面で検討します。緩む局面では交渉や好条件物件を狙い、強い局面では早めの確保や条件固定が有効です。

Q. 注意点はありますか？

A. 市況だけで決めず、自社の事業計画・資金繰り・必要要件を優先します。相場感は不動産会社にも確認し、根拠を持って交渉・判断することが重要です。

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