プロも驚愕の都心空室率！コロナによるテレワーク、都心オフィスの空室率＆単価にも影響か

コロナ禍でテレワークは確実に増えましたが、オフィスはみなさんどうしてますか？

創立1965年以来オフィス全国約8万社を超えるオフィス移転を手掛けている大手：三鬼商事株式会社にて、コロナ禍の2020年1年で、都心の空室率は増加との内容が公開されました。都心5区別に「空室率」「平均賃料」のデータ発表があったので、今回はそちらを参照して作成したグラフとともに、5区それぞれの空室率等をお届けします。

2020年 都心オフィスの空室率（渋谷/港/新宿/中央/千代田）

まずは都心オフィスの空室率を見てみましょう。

どの区も右肩上がりに空室率が目立っていますね。
2020年12月時点で特に空室率が上昇したのは「港区」と「渋谷区」、
上昇が控えめだった区は「千代田区」となっています。

渋谷駅に本社のあるオフィス仲介会社のアーデントでも、2020年から2021年2月現在まで、「事務所移転」より「レンタルオフィスへの移転」の切り替えによる仲介依頼が9割以上になりました。同じ都内での縮小移転でも「事務所」ではない選択肢が増えていることも、「事務所」の空室率上昇に影響しているかもしれません。
そのケースでも地方から都内への移転案件はほぼゼロに近くなっていることから、いずれにしても今都内から離れる企業は多くても、都内に入って来る企業は少ないといえそうです。

2020年 都心オフィス平均賃料（渋谷/港/新宿/中央/千代田）

次はオフィスの平均賃料（坪単価）を見てみましょう。

2020年夏ごろから、オフィスの坪単価がゆるやかに下がっていることがわかります。
11月あたりからは値下がりの勢いがついてきていますね。
ここでは特に「渋谷区」　の差が幅が気になります。
テレワークを取り入れやすいＩＴ企業が多い渋谷は、コロナの影響を大きく受けたかもしれません。

参照先データはこちらです↓
三鬼商事株式会社　オフィスマーケットデータ

 

2020年1年間で一番「空室率」も「賃料相場」も変化があったのは「渋谷区」でした！

都心から離れた企業もあれば、全員が出社できる「事務所」から、最低出社人数分だけ借りることのできる「レンタルオフィス」や「コワーキングオフィス」への切り替え企業も増え、これからますます移転の流れは激しくなると予想できますね。

※「利用人数」で「レンタルオフィス」などを検索したい場合はこちらのサイトも参照ください↓

今の事務所のままではコストがもったいないという方、これを機会に「働き場所」を一度ご検討されてみてはいかがでしょうか。

 

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詳細は上記記事をご確認ください！

空室率の上昇は市場に何をもたらす？

コロナ禍以降のテレワーク定着により、都心オフィスの空室率は上昇し、2026年も完全な回復には至っていません。これは一見ネガティブな話題ですが、借りる側である中小企業にとっては、これまでにない好機が生まれている局面でもあります。

市場では次のような変化が進んでいます。

ポイント
賃料水準に下方圧力がかかり、フリーレント（一定期間の賃料無料）や内装負担などの条件が引き出しやすくなっている
従来は大企業に押さえられていた好立地・好条件の物件に、中小企業でも手が届くようになった
空室を抱えるビルオーナー側が、設備・サービス・契約条件で差別化を競い、テナント有利の交渉環境になっている
短期契約・小区画・セットアップオフィスなど、柔軟な貸し方が増えている

 つまり、コスト削減のためにオフィスを単純縮小するだけでなく、同等以下のコストで立地や環境をグレードアップする選択肢も現実的になっています。市況を「下げ交渉と再設計のチャンス」と捉え、契約更新のタイミングで戦略的に見直す価値があります。

中小企業はどんなオフィス戦略をとるべき？

働き方が多様化した今、オフィス戦略に唯一の正解はありません。自社の業種・採用方針・事業継続性・コストを踏まえ、次のような選択肢から最適解を組み立てることが重要です。

項目	内容
縮小＋フリーアドレス	出社率の実態に合わせて床面積を圧縮し、固定席をなくして利用効率を高める
本社小型化＋サテライト	拠点を分散し、通勤負担の軽減・採用範囲の拡大・BCP強化を狙う
オフィス撤廃＋バーチャル住所	完全リモート前提で、登記・郵便受取等は住所サービスで代替する
立地グレードアップ	浮いたコストで採用や来客対応に有利な好立地へ移る

 いずれの戦略も、クラウド化された業務基盤（電話・ファイル共有・コミュニケーション）が整っていることが前提になります。当社はオフィス戦略の見直しに伴うICT環境の再設計を伴走支援しています。物理的なオフィスの判断と、

それを支えるIT基盤の整備はセットで考えることをおすすめします。

オフィス戦略チェック

オフィス空室率とは、賃貸オフィスビルにおける空き床面積の割合で、オフィス需要の動向を示す代表的な指標のことです。

空室率が上昇する局面では賃料に下方圧力がかかり、フリーレントや内装負担などの条件交渉がしやすくなるため、借りる側である中小企業にとってはコスト削減や立地グレードアップの好機になります。

コロナ禍以降のテレワーク定着で都心の空室率は上昇し、2026年も完全回復には至っていません。

この市況を単なるオフィス縮小の理由とするのではなく、賃料交渉・立地見直し・働き方に合わせた再設計のチャンスと捉えることが重要で、その実現には電話・ファイル共有などクラウド化された業務基盤の整備が前提となります。

 以下に、押さえるべき要点とその内容を整理します。

項目	ポイント	解説
市況	賃料は下方圧力	空室率上昇で交渉条件を引き出しやすい局面
好機	好立地が狙える	従来は手が届かない物件も検討可能になる
縮小	フリーアドレス	出社実態に合わせ床を圧縮し固定席を廃す
分散	サテライト併用	通勤負担軽減・採用範囲拡大・BCP強化
前提	クラウド基盤	電話・共有等のクラウド化が全戦略の前提

この記事のよくある質問（FAQ）

本記事に関して、よく寄せられる質問をまとめました。

Q. 都心の空室率は上がりましたか？

A. 時期・エリアで変動します。市況により賃料や交渉余地が変わるため、最新動向を踏まえて契約・移転戦略を考えることが重要です。

Q. 中小企業に有利な点は？

A. 空室が増える局面では賃料交渉やフリーレント、好条件物件の選択余地が広がります。市況を活かした戦略が取りやすくなります。

Q. どんな戦略がありますか？

A. 交渉余地のある物件の選定、条件交渉、契約・更新時期の調整、移転による最適化などがあります。自社事情と併せて判断します。

Q. 選ぶ際のポイントは？

A. 表面賃料でなく総額(共益費・原状回復・更新料等)と業務適合、契約条件で判断します。市況は参考にしつつ要件起点で選びます。

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