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賃貸オフィス物件の探し方。賃貸オフィスの借り方:いいオフィスを見つけたければ、正しい最低必要面積を確認しよう!

2015年04月12日賃貸オフィスの基本,

賃貸事務所探しの重要なポイントは、オフィスに必要なとなる最低面積を知ることです。それによって、無駄な内見時間を減らし、もっともきれいな良いビルに巡り会うことができるようになります。

賃貸オフィスは賃貸住宅と違って、必要面積がわかりづらい?

住宅探しで広さがわかりづらいということはあまりないと思います。

6畳のスペースがあると言われれば、だいたい想像がつくのではないでしょうか?

 

しかし、オフィスは違います。

例えば、30坪の事務所に机をいくつおけるか、イメージできますでしょうか?

相当経験のある方でないと即答は難しいでしょう。

かなり広いスペースになってくると、本当にわかりづらくなってきます。

しかも、レイアウト次第で置けるデスクの数は変わってきます。

初めてオフィス移転をされる経営者、もしくは移転担当者さんでは、まず必要な広さを認識するのが大変です。

私たちも普段ご案内をするのですが、物件を見て、初めて「えっ、これじゃあ、足りないな」とか「こんなに広くなくてもいいかも」などのご感想がでてきます。

オフィスは住宅と異なり、必要なスペースが分かりづらいんです。

 

賃貸オフィスの面積を複雑にしている要因はこれ!

さらに、オフィスの面積を分かりづらくしているものがあります。

それは、面積に以下の3種類があるからです。

  1. ネット面積(水回り専有部)・・・オフィスで使える有効スペースの面積+水回りの面積。専有部分だけの面積
  2. ネット面積(水回り共用部)・・・オフィスで使える有効スペースの面積。専有部分だけの面積
  3. グロス面積・・・オフィスで使える有効スペースの面積+共用部分(水回り)も一部加えた面積

※ネット面積(水回り専有部)とグロス面積は有効スペースは同じだと思ってもらっていいと思います。

実は、同じ50平米のオフィスでも、トイレ・水回りが共用部にあり、それが面積に参入されていないネット面積の物件と、トイレ、水回りが面積に参入されている物件では、大きく有効スペースが異なります。

トイレとキッチンスペースで、だいたい6~10平米くらいかかってきますので、

グロス面積の50平米は有効スペースが40平米程度になってしまいます。

でも、物件検索サイトでは、こういった指定はできませんので、50平米で検索すると、

有効スペースが40平米の物件とグロス面積の有効スペースが40平米の物件が一緒に出てきてしまうんです。

 

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マンションはもっと大変?!

マンションをオフィスにする場合にはもっと大変です。間取りによって有効スペースが全然異なるからです。

 

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もっともきれいでいい物件は、もっとも狭い物件?!

私たちが普段ご希望条件を伺う時に、最低必要面積を非常に重要視しています。

なぜなら、予算が限られている中で、もっともきれいな良い物件は、もっとも狭い物件だからです。

例えば、予算30万円だとして、最低必要面積が10坪なら、坪3万円まで出せるということになります。

東京都心で坪単価3万円のビルとなれば、けっこう大型のビルも借りれます。

でも、もし最低必要面積が15坪だとするなら、坪単価2万円になりますから、東京の場合、大型の良いビルは難しいでしょう。著名な大型ビルではなく、普通に新しいビルを狙っていくことになると思います。

 

仮に同じ予算30万円で、50平米のビルと、45平米のビルがあるならば、

基本的には45平米のビルの方がいいビルです。

もちろん、デスクが入らない狭すぎるビルを借りるのは問題がありますが、

必要なデスクが置ける必要最低限の面積で事務所を探してもらうと、実は一番きれいないいビルに巡り会える可能性が最も高くなります。

 

オフィスの最低必要面積の計算の仕方とは?

私たちが普段、お客様の必要な面積を計算するやり方は、

  • オフィスなら 一人6平米
  • マンションなら、一人2.5畳

を基本としています。

もし7人デスクを並べるオフィスを借りたいと言われれば、

一人当たり必要面積     人数              会議スペース    最低必要面積

  6平米     ×   7人   =  42平米 +  10平米   =  52平米

という計算を行い、最低必要面積を考えています。

 

また、マンションで探す場合には、以下のようになります。

一人当たり必要面積      人数            会議スペース    最低必要面積

  2.5畳     ×   7人   =  16.5畳 +  6畳   =  22.5畳

 

業種や会社によって、デスクの大きさが異なりますので、上記基本面積から、外資系企業様なら、+20%しようとか、IT関係で、デスクは大きなデスクをみんなで共有するなら、10%減らそうとか、そういう判断をして最低必要面積を割り出しています。

 

オフィスの最低必要面積を知ることで、ムダを無くして、良い物件に出会えます!

事務所探しで、内見に行ってみたら狭かったとなれば、その日一日予定していた物件は全部狭いということで、仕切り直しになることが良くあります。折角仕事の合間をぬって、時間を作って見に行ったのに、時間がもったいないですよね。

また、50平米以上で依頼をしたのですが、実は48平米にトイレが共用部にあって広さは十分で、すごく綺麗な物件があったはずなのに、出会えなかったということがよくあるんです。

 

しかし、最低必要面積を知っても活用することは非常に難しいです

最低必要面積を正しく計算できる不動産会社は少ないです。住宅を取り扱っている不動産屋ではまず無理でしょう。

また、検索サイトでは、ネット面積の指定はできませんので、みなさんが探すとするならば、ちょっと狭いところから検索をするしかありません。しかし、狭い面積から検索をかけると、膨大な物件数が出てきてしまい、全部見ていこうとするとかなりの時間がかかってしまいます。

さらに、間取りがマンションでも、オフィスでも面積は十分でも、間取りが悪いと、必要なデスク数を置けないケースもあります。これはレイアウトを作れ慣れていて、デスクの配置イメージがパッとできないと、間取り図をみただけでは、判断ができません。

実は、正しい必要面積を把握できたとしても、物件探しに生かすのは難しいです。

 

弊社であれば、お客様の必要な最低必要面積を正しく計算し、

膨大な物件データベースから、有効スペースを意識して、最適な物件をご提案可能です。

まずは弊社までお気軽にご相談くださいませ。

 

お問合せはこちらから。

⇒ お問合せフォーム 「東京で40坪以下の賃貸オフィス専門不動産会社:株式会社アーデント」

 

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渡邊 賢
2006年に小規模オフィスを専門に仲介する不動産会社「株式会社アーデント」を創業。以来、オフィス仲介を専門に10年以上の経験。自分で担当したオフィスの仲介契約は500件以上。オフィスコンサルタント。不動産だけでなく、内装、通信等のオフィス移転に関わること全般に知識豊富。

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