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 第450号「ついにオフィスの賃料下落が始まった?!賃料相場下落のニュースが続々と」

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  /     /     ---------------------2016.8.1 第 450号
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 |____| |  【不動産屋が教える!
 |    | |    トクする賃貸オフィスの借り方虎の巻!】
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 いよいよ、オリンピック開幕まであとちょっとですね!!
 私はサッカーをしっかり応援していきたいと思います!!

 楽しみです(^_-)-☆
 
 それでは、
 はりきって第450号をお送りします!・・・どうぞ! 

   

===== 目次 ================================================
 
 『1』貸事務所・賃貸オフィス虎の巻
  ●先週の新着記事
  ・ついにオフィスの賃料下落が始まった?!賃料相場下落のニュースが続々と
  ・新橋の築浅、エントランスリニューアルされたトイレ共用部男女別オフィス


 『2』創業期の会社経営ノウハウ
  ●LTVで100万円を超えてますか?
   ~会社が爆発的に成長する条件~


 『3』アーデントからのお知らせ

 『4』編集後記

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『1』貸事務所・賃貸オフィス虎の巻
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 「ついにオフィスの賃料下落が始まった?!賃料相場下落のニュースが続々と」


 ここ最近のオフィス賃料統計データでは、賃料下落したニュースが続いております。
 いよいよオフィス賃料相場は下がり始めるのか。気になりますね!



■東京都心部Aクラスのオフィスビル、成約賃料下落へ転じる/三幸エステート

 三幸エステートとニッセイ基礎研究所で共同開発した
「オフィスレント・インデックス」2016年第2四半期が発表されました。


~~以下、オフィスレント・インデックスからの引用です~~~~~~~

● 東京都心部*1・Aクラスビル*2・賃料・空室率
Aクラスビル賃料(成約賃料ベース)は再び下落に転じ、
 前期比マイナス6.9%(-2,361円/坪)となる31,634円/坪(共益費除く)に低下した。

 4年以上にわたって上昇傾向の続いたAクラスビル賃料だが、低下傾向へと転じる動きが
 鮮明になりつつある。景気の先行きに対する不透明感を背景に、固定費増加につながる
 賃料上昇にはテナント側の抵抗感が依然として強い。

 空室率は前期比マイナス0.7ポイントと大幅に低下し、2008年第3四半期以来となる2%台を記録した。


● 東京都心部・Bクラスビル*3・賃料・空室率
Bクラスビル賃料は前期比マイナス3.1%(-628円/坪)となり、19,343円/坪(共益費除く)に
 低下した。前期の大幅な上昇から再び低下に転じたことで、Aクラスビル同様に賃料の天井感を
 意識させる結果となった。空室率は6期連続で前期比マイナスを記録し、2.5%に低下した。

 Aクラスビルに対する値ごろ感も背景に競争力のある築浅ビルを中心に空室床解消が進んでいる。



オフィスレント・インデックス(2016年第2四半期)↓
http://www.sanko-e.co.jp/data/rent-index/publish-2016/publish-2016q2




■賃料上昇の減速フェーズを維持/JLL

 総合不動産サービス大手のJLLから、世界のオフィス賃料動向を示すプロパティクロック
 2016年第2四半期が発表されました。


~~~以下、プロパティ・クロックからの引用です~~~~~~~~~


東京のAグレードオフィス賃料は、前期(2016年第1四半期)に賃料上昇率のピークを越え、
 今期も引き続き、「賃料上昇の減速」フェーズを維持しました。

 今後も賃料は緩やかに上昇していく見通しです。なお、EU離脱を経てロンドンは急展開し、
 一気に下落フェーズ目前の12時となりました。


 JLL オフィス賃料動向(プロパティクロック)2016年第2四半期↓
http://www.joneslanglasalle.co.jp/japan/ja-jp/news/248/property-clock-2016q2




■プロパティクロックを見ると、一歩、賃料下落局面へ進んでいることがわかります。
 また、三幸エステートの調査では、賃料下落がAクラスビル、Bクラスビルでも
 始まった可能性もあります。

 他の統計データによると、オフィスの空室率は依然として低い状態が維持しているので、
 おそらく今年中はこの状態が維持されるのではないかと思いますが、
 来年以降は下がってくるかもしれませんね。





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『2』創業期の会社経営ノウハウ
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 「LTVで100万円を超えてますか?」
   ~会社が爆発的に成長する条件~

 
■先日、神田昌典さんのセミナーを受けてきました。
 
 いろいろと刺激的な内容で、
 大変参考になる話が多かったんですが、

 その中でも、
 1つ印象的なお話があったので、ここで
 シェアさせて頂ければと思います。



■アメリカでベンチャー企業が爆発的に成長するために
 必要な条件がわかってきたそうで、

 その条件がいくつかあるのですが、
 その1つが、

 
 「LTV(顧客生涯価値)が100万円を越えているビジネスかどうか」
 
 だそうです。


 ※LTV(顧客生涯価値)とは、
   1人のお客様から一生のうちで得られる粗利のことを指します。



■みなさんの会社では、
 LTVは100万円を超えているでしょうか?

 LTV100万円を超えているといいという話は、
 けっして単価の大きいビジネスがいいという話ではありません。


 例えば、ソフトバンク、ドコモのように携帯通信キャリアでは、 
 決して高いの大きいビジネスというわけではなく、

 月に5000円~10000円程度の商売ですよね。


 仮に5000円だとしても、
 これが毎月ですから、

 年に6万円ですよね。

 
 もし、これが5年なら、30万円。

 10年なら60万円。

 20年なら120万円のビジネスですよね。


 私の場合、ボーダフォン時代から、
 一切変更せず使ってますので、
 もう10年以上は使っていると思います。


 携帯電話はそうそう解約しないでしょうから、
 20年以上、下手したら30年、40年契約し続けることもありますよね。


 とすると、LTV100万円超えのビジネスと言えるわけです。


■振り返って、
 みなさんの事業では、

 LTV100万円は果たして超えているでしょうか?

 例えば、
 税理士業だと、
 顧問料として毎月3万円の報酬をとりますよね。

 ということは、34か月続けば、100万円を越えるわけです。

 そして、
 全顧客の平均 解約までの期間が3年以上なら、
 ビジネスを爆発的に拡大できる可能性がある状態になっていると
 言えるでしょう。



■弊社のような不動産業の場合、
 毎月報酬があるわけではありません。

 その場合でも、数年後にリピートのご依頼を頂けることがあります。

 これも含めて、
 LTVがいくらかというかがポイントです。

 1回の平均単価が20万円であれば、
 平均5回以上リピートをしてもらえる体制になっていれば、
 大きな成長ができるビジネスになっていると言えるでしょう。



■私の予想予想ですが、
 LTV100万円という基準は
 達成していない企業が多いと思います。

 多くのビジネスでは、
 それは簡単ではないからです。


 しかし、それに近づけるために、
 リピートの依頼をもらえる体制、

 もしくは、

   
 毎月報酬があるビジネスなら、
 解約されない体制を

 考えてみる価値はあるのではないでしょうか。

 
 ということで、
 まずは御社のビジネスが、
 LTVでどれくらいかを調べてみてください!!
 


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『3』アーデントからのお知らせ
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『4』編集後記
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■新東京都知事に、
 小池さんが当選されましたね!!

 東京の成長が、日本の起爆剤になると思いますし、

 当選のあいさつで話されていた、
 まったく新しい都政を期待したいですね!!

 
 
 
 
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