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 第448号「自殺等の心理的瑕疵って、何年後まで説明してくれるの?」

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  /     /     ---------------------2016.7.11 第 448号
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 |    | |                 読者数 3024人
 |____| |  【不動産屋が教える!
 |    | |    トクする賃貸オフィスの借り方虎の巻!】
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 |____|/            発行:株式会社アーデント         

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  先日誕生日に、張り切って、革のバックを買ってしまいました!!
 これで大人の仲間入り?(笑)
 
 
 それでは、
 はりきって第448号をお送りします!・・・どうぞ! 

   

===== 目次 ================================================
 
 『1』貸事務所・賃貸オフィス虎の巻
  ●先週の新着記事
  ・自殺等の心理的瑕疵って、何年後まで説明してくれるの?
  ・麻布十番駅1分、ドミノピザ上のオフィス


 『2』創業期の会社経営ノウハウ
  ●イチローのごとくに日々の積み重ねをしよう!
   ~毎日の改善の積み重ねが大きな成果になります~

 『3』アーデントからのお知らせ

 『4』編集後記

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『1』貸事務所・賃貸オフィス虎の巻
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 「自殺等の心理的瑕疵って、何年後まで説明してくれるの?」


 日々、賃貸仲介業をしていると、紹介しようと思った物件が事故物件だったことが、
 よくあります。
 契約前にきちんと告知がなされているかどうか、そのルールについて調べてみました。


■心理的瑕疵の物件とは?

 いわゆる、事故物件とも言いますが、この心理的瑕疵のある物件とは、
 過去に自殺・殺人、火事、事件・事故による死亡、周囲とのトラブル、
 周囲に反社会的勢力の事務所があるなどの場合に、

 一般的にそこを使うとなると、嫌悪感を感じる物件のことを言います。


 貸すにあたって、難しいくなることが多いため、賃貸条件も相場より安く募集していることがあり、
 気にしない方からすると、いい条件で借りれるのでいいという感想を持つ方もいらっしゃいます。




■仲介業者の説明義務責任とは?

 仲介で入った不動産業者は、宅建業法35条1項に基づく重要事項説明の中で、
 契約の目的を達成するために重要な項目を説明する義務を負っています。

 その重要な項目の中に、心理的瑕疵も含まれてきます。

 もし、その説明がないまま契約をし、入居後に分かった場合には、仲介業者の
 告知義務違反となり、損害賠償の対象になることもあります。



■心理的瑕疵は、何年後まで説明が必要?

 ここについては、実は明確なルールがないのが実情です。ただ、いくつかの判例が
 ありますので、それを参考にできます。



「自殺があった部屋と同じ建物の賃貸借契約においては、告知義務はない」

 (東京地裁 平成19年8月10日判決)



「共用部分で自殺があった貸しづらくなったと訴えたところ、賃貸人の主張が減額の上認められた」

 (東京地裁 平成26年5月13日判決)



 その他心理的瑕疵の判例一覧(不動産適正取引推進機構)↓
http://www.retio.or.jp/case_search/search_result.php?id=46



 これらの判例を見ていると、何年後まで告知が必要という明確なルールはないようです。
 また、ほかの部屋では告知義務はないとした判例もあれば、共用部の自殺が心理的瑕疵
 として認定されています。

 自殺の事実が世間のどれだけ広まったかも影響しているようで、やはり明確な答えはないようですね。



■まとめ

 実際の実務がどうかという話をすると、心理的瑕疵、事故物件については、
 告知義務違反を恐れて、普通の不動産会社であれば、違うフロアでも、共用部でも、
 何年も告知をしているところが多いようです。

 また、案件の程度にもよるわけで、病死したケースと、強盗が押し入って殺人事件があって、
 さらに新聞に掲載されたのでは、程度も違うため、告知期間も変わります。


 私が以前仲介した物件では、新聞記事も案内時から渡されました。

 それから、不動産会社、貸主が知らなかった場合には、告知をしていなくても、
 損害賠償は認められていない判例が多いようです。


 そのため、事実を知らない場合には当然説明はありません。

 ですから、今借りている物件が実は、事故物件だったということも、、、



 
 
 もしかしたらあるかもしれませんね。




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『2』創業期の会社経営ノウハウ
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■部下に成長してもらいたい、自立していってほしいと
 思っている社長さんは多いと思います。

 でも、なかなかそうならない(笑)

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 部下成長させるための教育で、
 すごく効果がでるポイントを1つ、ご紹介したいと思います。



■部下を成長させるためのポイントはずばり、

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 インプットしたものが、実際にどれだけ仕事に生かせているのか?は
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 読み終わったら、レポートを書いてもらいます!

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 人前でアウトプットする機会がないならば、
 練習にも力が入らなくないでしょうか?


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 甲子園がなく、普段試合も一切ないとするならば、

 あそこまで練習を頑張れるでしょうか?



■このように、
 インプットしたものをよりしっかりと自分の実力にするためには、
    
 アウトプットの機会が必要です。


 というよりも、アウトプットの機会がないならば、
 日々の教育は、頭の中をさっと通り抜けて、
 ほとんど身になっていないと言っても過言ではありません。



■では、

 御社の社員教育で、アウトプットの機会はどれだけあるでしょうか?

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 レポートを書くでもいいと思います。

 もし、ないなら、ぜひ作ってみてください!!



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 やはり、テストに向けて勉強をするので、
 社員全員が一気にレベルアップしてきています。

 
 人を成長させる秘訣は、

  間違いなく、アウトプットですよ!!
 
   
  ぜひ、その機会を作ってあげてください。


 

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『3』アーデントからのお知らせ
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『4』編集後記
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