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 第439号「民法改正で賃貸借契約が大幅に影響を受ける?!」

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  /     /     ---------------------2016.5.9 第 439号
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 |    | |                 読者数 2915人
 |____| |  【不動産屋が教える!
 |    | |    トクする賃貸オフィスの借り方虎の巻!】
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 |____|/            発行:株式会社アーデント         

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 そちらからご解約くださいませ。

 GWも終わって、今日から仕事スタートですね!!
 しっかり休めた方も、ずっと仕事されてた方も、
 気合い入れなおして今日から頑張りましょう!!


 
 
 それでは、
 早速、はりきって第439号をお送りします!・・・どうぞ! 

   

===== 目次 ================================================
 
 『1』貸事務所・賃貸オフィス虎の巻
  ●先週の新着記事
  ・民法改正で賃貸借契約が大幅に影響を受ける?!
  ・五反田の貸し会議室付きコストパフォーマンス抜群の小分けオフィス


 『2』創業期の会社経営ノウハウ
  ●開業時のタスクリスト 順番はこの順に行おう!
   ~開業時はやることがたくさんあってほんと大変!~

 『3』アーデントからのお知らせ

 『4』編集後記

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『1』貸事務所・賃貸オフィス虎の巻
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 「民法改正で賃貸借契約が大幅に影響を受ける?!」


■今後予定されている民放改正で、賃貸借契約に大きく影響がでる4つの
ポイントをまとめてみました。

実務上もかなり影響がありますので、貸主、借主ともにしっかりと
対応していく必要がありますので、よく理解されるようお願いいたします!


■1.連帯保証人に対する規制の変更

 今後予定されれている改正民法では、
「連帯保証人が個人である場合に、「極度額」を書面で合意しないと
 連帯保証契約は無効になる」ということになっています。

 現在の賃貸借契約では、ほとんどの契約が極度額を決めていませんので、
 連帯保証契約は無効になってしまう恐れがあります。

 民法改正の時期はまだ確定はしておりませんが、今後は賃貸借契約に
 連帯保証人の極度額を記載する形が増えていくのは間違いありません。

 ただ、極度額を明示すると、連帯保証人を嫌がる方も増えることが
 予想され、保証会社の利用をするケースが増える可能性があります。

 また、例えば開業時などで親族の連帯保証人が立てずらくなり、さらに
 保証会社からも断られてしまう場合、賃貸物件が借りづらくなる可能性が
 あります。



■2.賃貸人が修繕しない場合に、賃借人に修繕権があることが明文化

 賃借している物件の修繕について、今までの民法では賃貸人に修繕義務が
 あることが明示されているだけでした。

 改正後の民法では、賃借人が以下の場合には、修繕をする権利があることも
 明文化されます。


(1)賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、または賃貸人がその旨を
 知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。

(2)急迫の事情があるとき。

 これは借主に有利な変更ですので、逆に貸主側が注意したい変更ですね。


■3.賃借物の一部滅失その他の使用収益の不能は賃料の減額請求ではなく当然減額となる

 現行の民法では、お部屋が一部使えない場合に、賃料減額請求ができる
 という定めでしたが、改正民法では、当然減額される。という内容に
 変更になります。

 例えば、地震で、エレベーターが壊れてしまい、1週間使えない。
 しかし、お部屋は15階にあるため、とても階段では上り下りができない
 となると、その分の賃料を減額することが当然に認めることになります。

 また、先ほどのエレベーターの事例のように滅失とまでは言えないが、
 お部屋が使えない(使用収益ができない)事例も、減額の対象になってくる
 ことになります。

 猛暑でエアコンが壊れたけれども、エアコン修理業者の手配が混んでいて、
 修繕するまでに時間がかかった場合なども対象になると思われ、
 影響は大きそうです。



■4.原状回復義務が明記され、通常損耗は含まれないようになる

 例えば、冷蔵庫裏面のクロスがやけるなどの普通に使っていて汚れるような
 いわゆる通常損耗については、今後契約に当たり前に含まれている内容に
 なり、「原状回復」からは外されることになります。

 実務上は、法的な表現として原状回復に入っているいないにかかわらず、
 賃貸借契約ごとに決めています。また、オフィスの賃貸借では、
 全部張り替えが原則ですので、特にオフィスの賃貸借ではこれについての
 影響は小さそうです。



以上が民法改正で、賃貸借契約に影響がでそうな内容のまとめでした。



民法改正案についてはこちらでご確認くださいませ。

「民法の一部を改正する法律案(法務省)」
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00175.html


 ただ、2016年5月8日現在、民法改正についての国会での審議は進んおらず、
 早くても2020年ごろの施行ということになりそうです。




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『2』創業期の会社経営ノウハウ
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 「開業時のタスクリスト 順番はこの順に行おう!」
   ~開業時はやることがたくさんあってほんと大変!~


■独立開業するときは、

 ・法人登記はどうするのか?
 ・オフィスはどうしよう?
 ・資本金はいくらにすればいいのか?
 ・融資はどのタイミングで申込えばいいのか?
 ・給料っていくらにすればいいのか?
 ・事業計画書は必要?

 などなど、本当に考えることが多くて大変ですよね。


■また、その順番を考えて行わないと、
 開業するときにうまくスムーズに事業を進めることが
 できません。


 今日は、開業時のタスクリストと
 その順番をご紹介したいと思います。


<タスクリスト>

(1)事業計画書

 何よりもまずは、事業計画書を作ることが最優先です。
 どんな事業で、どうやって集客して、どのくらいの利益がでるのか?

 これらを紙にまとめることで、
 いろいろと見えてくることがあります。

 できれば、先輩経営者や専門家、3人以上に見てもらって
 アドバイスをもらうべきですし、

 ターゲットとなる顧客層の意見も3人以上は最低でも聞いておくべきでしょう。

 また、開業メンバー選定もこの時期に行っておきましょう。
 

(2)事業スタートに向けての準備作業

 以下の4点はどれも時間がかかりますので、同時に進めるべきでしょう。

・HP作成 ・・・業者を選定して、依頼してから完成まで2ヶ月くらいかかります。
         早めに依頼をしていきましょう。

・法人登記・・・専門家に依頼をしてから、登記完了まで1ヶ月くらいかかります。相談は早めに
        しておくとスムーズです。

・事務所確保・・・法人登記とほぼ同時に行います。先に自宅登記をしておくと賃貸はスムーズなのでおすすめです。

・融資申し込み・・・法人で融資を受けるには法人ができていないと申し込みができません。
          法人登記については、融資をする場合には早めにすすめておくといいでしょう。
          ただ、事前相談は法人ができていなくても、行えますので、
          早めに相談しておくといいでしょう。事業計画書の作成も必要になりますので。


(その他の準備作業)
・銀行口座開設
・家具購入
・PC、複合機、電話機等の備品購入
・独自ドメインにおけるメールアカウント開設
・ロゴ、名刺作成
・税理士選定
・光ファイバー、電話、電気、ガス、水道の開設
・各種官公庁への申請(専門家に依頼可能)



(3)サービス提供に向けての許認可

 宅建業、有料職業紹介業、古物商、美容業、飲食業等では、
 各所轄官庁への届け出が必要となります。

 許認可が下りるまで、1~2ヶ月かかることがあります。
 法人登記をして、事務所を確保できた時点で申請が可能になりますので、
 即申請をすませましょう。

 特に、許認可が必要ない業種の場合には、
 関係はないタスクですね。
  


(4)集客に向けての動き

 事業はお客様がいなければ、すぐにたちいかなくなってしまいます。
 HPだったり、法人登記だったりは後付けでもいいので、

 まずはお客様獲得への動きを始めてしまいましょう。


 チラシや雑誌掲載など、動けるものは、動いておきましょう。


 以下主な集客に向けての動きです。

・知人への紹介依頼
・開業の挨拶状
・HP、ブログ、各SNS作成
・チラシ作成
・集客媒体への申し込み
・既存の人脈への営業
・プレスリリース発行



(5)サービス提供の動き

 お客様が集まっても、サービスを提供できれなければ、
 売り上げにつながることはありません。

 営業マンや、専門知識を提供するための仕組みが必要です。

 独立する場合には、事業経験があるので、
 だいたいは過去の経験でサービス提供が可能だと思います。

 ただ、契約書等の書式だったり、チラシ等もすべて
 作る必要がありますので、その準備をしていきましょう。


・契約書等の書式準備
・機械、装置、器具の購入
・システム導入
・営業トークの内容準備


 
(6)社内体制整備の動き
 
 最後に社内の体制整備を行います。

・給与金額の確定
・給与支払い方法の確認(社労士、もしくは税理士に相談しましょう)
・タイムカードの準備(最近はクラウドサービスがはやりです)
・コップやお茶等の準備
・封筒、クリアファイル、切手、冷蔵庫等の備品購入
・社内SNS、グループウェアの導入
・法人携帯の導入

 

 これらは、あくまで一般的な流れとタスクリストになります。

 その業種ごとに、経営者ごとに必要なものと順番は異なると思いますので、
 以上を参考に、ご自分でタスクリストを作っておかれるといいと思います。
 
 

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『3』アーデントからのお知らせ
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―――――――――――――――――――――――――――――――――
『4』編集後記
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■先日日本一の星空で有名な長野県阿智村に、
 星を見に行ってきました!!

 いや~、素晴らしかったです。
 一面の星空は一見の価値がありました。

 無数にちりばめられた星は、
 ほんとにどれを見ていいか、わからないほど(笑)

 いい体験をさせてもらいました。
 ちょっと寒かったですが。。。

 


 
 
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