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 第428号「これから開業の方向けのオフィスはこれを選ぼう!」

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  /     /     ---------------------2016.2.15 第 428号
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 |    | |                 読者数 2744人
 |____| |  【不動産屋が教える!
 |    | |    トクする賃貸オフィスの借り方虎の巻!】
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 |____|/            発行:株式会社アーデント         

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■株式会社アーデント(不動産会社)代表の渡邊と申します。

 このメルマガでは、【移転担当者】や【起業家】向けに
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■ご解約希望される方は、最下部に解約ページへのリンクがございますので、
 そちらからご解約くださいませ。


 なんだかすごい暖かい土日でしたね。
 ちょっと歩いたら汗がすごい休日でした。
 
 春が来たんでしょうか??!(笑)

 
 それでは、
 早速、はりきって第428号をお送りします!・・・どうぞ! 

   

===== 目次 ================================================
 
 『1』貸事務所・賃貸オフィス虎の巻
  ●先週の新着記事
  ・これから開業の方向けのオフィスはこれを選ぼう!
  ・四谷3丁目のトイレ男女別、築浅オフィスビル!


 『2』創業期の会社経営ノウハウ
  ●採算がとれる反響獲得単価を見つけよう!
   ~これがわかれば、一気に拡大可能に!~


 『3』アーデントからのお知らせ

 『4』編集後記

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『1』貸事務所・賃貸オフィス虎の巻
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 「これから開業の方向けのオフィスはこれを選ぼう!」


■これから開業される方だと、オフィスを初めて借りることになると思います。

 最初だからオフィスもどういったものが適しているかわかりづらいですよね。
 今回は、そんな独立開業をされる方に最適なオフィスを不動産のプロの視点で
 ご紹介したいと思います。


■独立開業時のオフィスはマンションタイプを選ぼう!


 マンション物件を選ぶメリットは3つあります。


1.原状回復費用がほぼクリーニング費用だけの可能性が高い

 通常のオフィスビルでは、原状回復費用がかなりかかります。基本的な考え方として、
 床、壁、天井をすべて張り替える必要があり、塗装部分も再塗装して、電球類も
 すべて借主負担で全部交換をするため、
 相場としては、坪単価3万円程度かかってきてしまいます。


 仮に10坪のオフィスであれば、出るときに30万円かかるということになります。

 
 これが、マンションの場合は、住居の原状回復ルールを適用することが多いため、
 綺麗につかっていればクリーニング費用だけでいいので、10坪のマンションなら、
 4~5万円で済んでしまいます。



オフィスの原状回復ルール詳細はこちら↓
http://ardent.jp/rentoffice-consultation-center/law/restoration_rule/



2.解約予告期間が1~2ヶ月と事務所よりもマンションの方が短い

 通常のオフィスビルでは、解約予告期間が3~6ヶ月の設定が多いです。
 つまり出ようと思ってもすぐ解約はできず、長いケースでは6ヶ月も
 そこの賃料を払い続ける必要があります。しかし、マンションでは、
 解約予告期間が長くても2ヶ月です。短いと1ヶ月でいいんです。


 もし、解約予告期間が1ヶ月であれば、オフィスを移転することになったとき、
 次の物件が見つかってから解約予告をだしても、両方の物件の家賃支払いが
 重なる期間はほとんどありません。


 しかし、もし6ヶ月前予告なら、次の物件が見つかってから解約を出したとすると、
 少なくとも3~4ヶ月は両方の物件の賃料を払う期間が出てしまいます。



3.物件によってはSOHO利用ということで、消費税が賃料に課税されない

 消費税法で、住宅の賃料には消費税が課税されないことになっています。
 そのため、SOHO利用という形でマンションをオフィスで使う場合には、
 賃料、管理費、礼金には消費税課税されません。


 つまり、同じ10万円の賃料としても、事務所は10.8万円(税込)になり、
 さらに消費税が上がれば、その分負担も増えるのですが、マンションを
 SOHOとして借りた場合には消費税が課税されず、将来消費税が増税に
 なったとしても負担は増えません。



■賃貸事務所とSOHOマンションでのコスト差シミュレーション

 ここで10坪のマンションと10坪の事務所を2年借りて、オフィス移転する場合で
 コストがどれくらい違うかをシミュレーションしてみました。

 賃料は同じく15万円で計算しています。



             SOHOマンション        賃貸オフィス
 
賃料にかかる消費税分     0円              28.8万円(消費税分、8%で2年間で計算)

原状回復費用          5万円             30万円

両方の家賃が重なる分      5万円 30万円(2か月間として計算)

合計             10万円             88.8万円



 ※約80万円も多く支払いをする結果となりました!



■まとめ

 事務所でいい物件があるのであれば、あえてマンションに限定をされなくても
 いいと思いますが、もし、ご開業の際の事務所選びでどれにしかようか迷ったら、
 マンションを選びましょう!

 
 次のオフィス移転の際に支払うコストがかなり少なくなりますよ!





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■「四谷3丁目のトイレ男女別、築浅オフィスビル!」
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『2』創業期の会社経営ノウハウ
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 「採算がとれる反響獲得単価を見つけよう!」
   ~これがわかれば、一気に拡大可能に!

■反響を広告で獲得する場合に、
 いったいいくらの反響獲得単価(CPA)であれば、
 採算にのるかってなんとなくわかりづらいですよね。


■実は、採算にのる反響獲得単価を知ることで、
 事業を一気の拡大させることが可能になります。

 採算にのる金額がわかれば、
 その金額を越えない範囲で、 
 どんどん広告を打てば、どんどん売り上げがあがるわけですよね。

 例えば、
 1件の契約が10万円のビジネスがあったとしましょう。

 そして、反響成約率が33%だとすると、
 反響3件で1件の契約になりますよね。


 この場合、反響が1件1万円であれば、
 売上10万円‐反響獲得コスト1万円×3件=7万円の粗利が残るわけです。

 
 でも、もし反響を1件3万円で獲得したとするならば、
 売上10万円‐反響獲得コスト3万円×3件=1万円の粗利しか残らないわけです。
   

 これでは、採算にのりませんよね。。。


■御社のビジネスで、
 固定経費を契約件数で割ると、

 1件の契約でいくら利益を稼げば、損益分岐になるかが
 見えてきます。

 仮に200万円の固定経費だとして、契約件数30件だとしたら、
 200万円 ÷ 30件 = 6.6万円 が損益分岐点になります。


 仮に月に50万円の利益が欲しいと考えたとすると、

 50万円の利益 ÷ 30件の契約件数 = 1.66万円/契約あたり利益
 
 となります。

 

■ということは、
 契約単価10万 - 1.66万円の利益 ‐固定経費1件あたり単価6.6万円 = 1.74万円(広告に使えるコスト)

 という計算ができます。


 反響成約率が33%ですから、反響3件に1件が契約になるので、

 1.74万円÷3= 0.58万円(1件あたりの広告コスト)

 になります。


■実は、当初の事例で説明した反響1件1万円での獲得では、
 欲しい利益は獲得できていなかったんですね!!

 あとは、0.58万円で反響を獲得できる反響方法を探していき、
 見つけたら、そこに広告費を50万円でも、100万円でも、
 投資をしていけば、

 どんどん売り上げと利益が増えていくことになります!


 知り合いの廃品回収業者さんは、
 リスティング広告に毎月300万円を掛けているそうです。

 かなりの広告費になりますが、
 その分売り上げと利益がでるからこそ、
 お金を広告費に投資できるんです。


 ぜひ、御社のビジネスでも、
 採算にのる広告経費を調べましょう!
 


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『3』アーデントからのお知らせ
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『4』編集後記
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■やりました!!

 本田がゴールを決めてくれましたね!!

 ACミランの中で、
 定位置を確保できつつあるのが嬉しい限りです(^_^)/~

 そして、
 香川がなんだかぱっとしない状況なのが、
 悲しいです。。。


 なんとかゴールを決めて、
 調子を上げていってほしいところ。

 次の試合を期待したいです(^_-)-☆


  
 
 
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