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 第411号「オフィス賃貸のフリーレントは違約金設定に注意しよう!」

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  /     /     ---------------------2015.9.7 第 411号
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 |    | |                 読者数 2519人
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 |    | |    賃貸オフィスの借り方虎の巻!】
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 それでは、
 早速、第410号をお送りします!・・・どうぞ! 

   

===== 目次 ================================================
 
 『1』貸事務所・賃貸オフィス虎の巻
  ●先週の新着記事
   ・オフィス賃貸のフリーレントは違約金設定に注意しよう!
   ・渋谷タワーレコードの7件隣の好立地オフィスビル

 『2』創業期の会社経営ノウハウ
  ●信頼されるリーダーになるためのコツ」
   ~決断はシミュレーションをしてから行おう!~


 『3』編集後記

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『1』貸事務所・賃貸オフィス虎の巻
―――――――――――――――――――――――――――――――――
 「賃貸オフィス相談室 新着記事」

 ~オフィス賃貸のフリーレントは違約金設定に注意しよう!~


■そもそもフリーレントとは?

 フリーレントという言葉はご存知ですか? フリーレントは、
 オフィスや住宅など、不動産物件を借りる際に、一定期間の賃料が
 無料になるというものです。

 最近では住宅でもフリーレントが付いた物件がありますが、
 賃貸オフィスはずっと以前から活用されていました。

 現在ではフリーレントをうまく利用して、引っ越しのコストダウンに
 つなげるという考え方もあります。

 では、フリーレントでどのぐらいの期間、家賃が無料になるのでしょうか?

  大きいオフィスでは、びっくりするものだと、12ヶ月といった場合も
 ありますが、

  一般的には以下のようになります。

 ・10~15坪で1ヶ月
 ・30坪までで2ヶ月
 ・30坪以上だと3ヶ月以上が目安です。

 フリーレント付きの物件はそう多くはありませんが、付いていない物件は、
 交渉によって契約にフリーレントを盛り込むという方法もあります。



■フリーレント期間も共益費、管理費は払う必要がある?

 フリーレント期間の賃料は無料ですが、基本的には管理費・共益費は
 必要です。中には、管理費を含んだフリーレントもありますが、
 あくまで例外と思っておいたほうがいいでしょう。

 オフィス賃貸の場合は、管理費・共益費がかなり高く設定されている
 物件があります。管理費・共益費の金額については、しっかりと確認を。

 また、電気・水道代、ガスといった公共料金を含むランニングコストも
 念頭においておきましょう。



■フリーレントの違約金設定とは?

 フリーレントが付けられる場合、初回契約期中に解約すると、
 フリーレント分も違約金として請求されます。

 基本的には2年契約が多いのですが、その2年の契約期間より早く
 引っ越す可能性がある場合、フリーレントの交渉や契約をせずに、
 家賃の減額を交渉した方が得策です。

 また、初回契約期間を短縮して、早期に解約という事態になっても
 違約金が発生しないようにすることも可能なので、事業を見越して
 契約時に交渉をすることが重要です。



■更新しなければいけない?更新しなくてもいい?

 違約金に関する条項は、賃貸契約書の特約欄に入っています。
 その内容は、"初回契約期間中に解約をした場合に違約金がかかります"
 というような一般的な条文ですが、実はこれが期間の解釈を巡って、
 トラブルになることがあります。


 不動産業者も賃借人も2年後を想定しないまま、契約してしまうことが
 多いのです。ポイントになるのは、2年間の期間満了で解約する場合に
 違約金は発生するかどうか?です。初回契約時に契約満了時で退去する場合、
 違約金はかかるかどうか、確認しておくことをおすすめします。



■フリーレントは交渉次第でつけられる?

 オフィス物件は、最初からフリーレントが付いている場合もありますが、
 基本的には交渉によって付けられることが多いです。

 理由は、オーナー側が各テナントに賃貸条件を知られたくないという
 事情があります。そのため、フリーレントが可能であっても基本は
 公にしておらず、募集の資料にも記載されていません。

 不動産オーナー側の条件を把握した上で、フリーレントに関する交渉、
 契約上の問題点の修正なども含めサポートしてくれる不動産業者を選ぶことが、
 オフィス選びには重要ですよ!



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『2』創業期の会社経営ノウハウ
―――――――――――――――――――――――――――――――――
  「信頼されるリーダーになるためのコツ」
   ~決断はシミュレーションをしてから行おう!~


■たまに部下から、「えっ、そんな質問されても困るな~~」
 ということありますよね。
 
 すごく重要な質問なんですけど、
 ぱっと答えたとすると、

 もしかしたら、あとで訂正することになるかもしれない。。。

 みたいな質問です。


■個人的には、
 いつもそういった重要な質問は、

 「検討してから、答えるね」
 と言って、その場では答えないようにしています。


 手が空いたときに、
 その判断をすると、どうなるかをよく考えます。

 大きな投資や、昇給の話であれば、
 それで会社の負担はどのくらいになるのか?

 耐えられるのか、効果はどのくらいかを
 数字でシミュレーションしたりして、

 自分で納得してから、
 回答するようにしています。


■やはり大事なことですから、
 慎重に考えてからでいいと思うんです。

 やみくもに答えてしまって、
 後から訂正することが多くなるよりは、

 従業員の方からしても、
 経営者の言葉が信頼しやすいでしょうし、

 しっかり考えて出した決断ですから
 従業員からの反論にもきちんと回答できますので。


 よかったら、みなさんもすぐに答えない!
 という方法を試してみてください。


  
   
―――――――――――――――――――――――――――――――――
『3』編集後記
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■昨日、ついにゴルフクラブを買ってきました!!
 御徒町までいって、いろんなお店をみて、 
 納得いく買い物ができました。

 といっても、正直何がいいかわからないので、
 店員さん任せでしたが(笑)

 でも、
 ゴルフって、奥が深いんですね。

 クラブ一つとっても、
 すごく種類があって、
 こだわるポイントが多そうです。

 頭を使うスポーツと聞いておりますが、
 これから楽しみです!
 
 
 

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