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 第408号「オフィスの賃料を削減するための縮小移転マニュアル」

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  /     /     ---------------------2015.8.17 第 408号
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 |    | |                 読者数 2485人
 |____| |  【不動産屋が教える!
 |    | |    賃貸オフィスの借り方虎の巻!】
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 |____|/            発行:株式会社アーデント         

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 それでは、
 早速、第408号をお送りします!・・・どうぞ! 

   

===== 目次 ================================================
 
 『1』貸事務所・賃貸オフィス虎の巻
  ●先週の新着記事
   ・オフィスの賃料を削減するための縮小移転マニュアル
   ・大手町の大型タワービル内サービスオフィスです!

 『2』創業期の会社経営ノウハウ
  ●顧客の満足の答えているか?
   ~顧客はサービス、商品ではなく、満足を買っている~


 『3』編集後記

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『1』貸事務所・賃貸オフィス虎の巻
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 「賃貸オフィス相談室 新着記事」

 ~オフィスの賃料を削減するための縮小移転マニュアル~


■オフィスの賃料を減らすと、こんなにもコストが下がる

 オフィスの賃料は毎月かかりますし、
 それ以外にも、水道光熱費がかかりますよね。

 仮に30坪、坪単価2万円のオフィスであれば、
 賃料60万円(税別) + 水道光熱費5万円 = 毎月65万円(税別)
 がかかっていると思います。

 スペースが余っているので、最適なサイズの20坪に移転したとしましょう。


 同じ坪単価2万円のビルに引越すなら、
 賃料40万円(税別) + 水道光熱費3万円 = 毎月43万円(税別)に。

 さらに、同じ20坪で、場所を少しだけ都心から離すか物件グレードを少し落とすとして、
 坪単価1.5万円のオフィスに移転するなら、

 賃料30万円(税別) + 水道光熱費3万円 = 毎月33万円(税別)に。
毎月32万円のコスト削減になり、もともとかかっていた、65万円の約半額に!

 年間にすると、約400万円弱のコスト削減になります!!
 

 ここまでコストが削減できるとなると、引越し費用を考えても十分おつりがくると思います。
 もし、毎月の賃料が30%以上減額できそうなら、引越しすることをおすすめします!



■今の事務所賃料は相場よりも高い、低い?現オフィスの賃料減額ができないか確認しよう!

 ちなみにコスト削減の縮小移転をする前にまず確認したいのは、
 今借りているオフィスの賃料が相場にあっているかどうかです。

 オフィス移転となると、物件選定から引越しまでかなり時間をとられますし、
 電話番号が変わったり、膨大な住所変更の手続きがあったりと、手間が大変です。

 もし、賃料を減額できるなら、その方が楽ですから、まずは賃料の減額交渉をしてみるのも手です。


 実は、オフィスの賃料は住宅と異なり、大きく景気状況によって変動します。
 以下のグラフをご覧ください。2008年の一番高かった坪単価45,513円と、
 一番底値だった2009年の20,000円ちょっとでは、なんと2倍以上の開きがあります!!


「オフィストレンドデータ2015年/三幸エステート」
http://goo.gl/7EnJQH
    

 また、オフィス賃料は個別の交渉で決まっていきますので、いつ借りたかどうかだけでなく、
 今払っている賃料が払い過ぎでないかをぜひ確認しましょう。

 特に、2006年~2008年に事務所を借りている場合、賃料を現在の相場よりも
 高く払っている可能性がありますので、賃料交渉をすれば下げられる可能性があります。


 下がらないなら、移転しますという強い態度で出れば、下がる可能性はさらに高まるでしょう。

 また、相場の賃料は、不動産会社に依頼して、
 周辺の同等の物件情報をもらって、賃料相場を確認しましょう。




■うまくいけば、コストを下げつつ同じグレードの物件に移転できるかも?!


(1)相場よりも賃料を払い過ぎなのに、オーナーが減額交渉に応じてくれない場合

  このケースでは、現在の賃料が払い過ぎですから、ほぼ同じビルグレードの
 物件に移転しても、ワークスペースの使い勝手は変わらずに、毎月の賃料コストを大幅に削減できます。

 このケースの場合、お客様、取引先にもあまり縮小移転をしたという印象を与えずに移転が可能です。



(2)相場の安い立地に移転する

 弊社が調べたデータになりますが、
 例えば、渋谷区内でも渋谷駅の賃料相場は坪18,500円。代々木駅14,000円。

 と比べると坪4,500円も異なります!

 同じ区内でも、賃料相場はかなり差がありますので、

 数駅となりの相場の安い駅に引越しをすることで、
 同じグレード、同じ広さの物件で毎月の賃料を削減することが可能になります!!



■赤字でも審査は通る?

 コスト削減を検討している企業様の多くは、決算書が赤字で、審査が通るか
 心配をされる方もいらっしゃいますが、弊社の経験では、その場合でも物件を借りる審査はなんとかなります。

  ただ、過去3期の売り上げが毎年下がり続けているとか、
 完全に債務超過の状態になっていると、通らないケースが増えます。


 こういう決算の場合は、審査が通らないことを見越して2件同時に申し込みをして
 審査をしてもらうといいでしょう。

 1件だけ申し込みをして、審査が落ちると精神的にもダメージがありますし、
 移転のスケジュールがその都度大幅に遅れることになります。



 また、保証会社を利用したり、敷金を積み増すなど、審査を通す工夫がいくつか
 ありますので、物件を見に行く前に、不動産会社に決算内容を伝えて相談しましょう!!
 
 あらかじめ審査の通りやすそうなところを提案してくれますので。




物件探しのお問い合わせフォームはこちら↓
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■大手町の大型タワービル内サービスオフィスです!
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『2』創業期の会社経営ノウハウ
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  「顧客の満足の答えているか?」
   ~顧客はサービス、商品ではなく、満足を買っている~


■先日ドラッカーの読書会を開催したのですが、
 そこで取り上げられたのが、


 「企業が売っていると考えているものを
  顧客が買っていることは稀(まれ)である。

  もちろんその第一の原因は、顧客は製品を買っているのではない
 ということにある。顧客は満足を買っている。」

 という部分でした。



■御社のサービス、商品が欲しいくて、
 顧客は買うわけではないというお話しですよね。

 実際に、顧客はどんな満足を買っているか?
 お客様に聞いたことはありますでしょうか?


 前回お話をしたノンカスタマーに聞こう!
 もそうですが、

 顧客の本当の声は、
 なかなか自分では気付けないものなんです。


 
■最近、弊社でもお客様の声を聴いていて、
 もしかしてと思うことがありました。

 不動産屋に良い物件を紹介してもらいたいという
 ニーズがあるのはもちろんわかっていたのですが、

 あるお客様に言われたのが、
 
 「ほかの不動産屋は信用できない!」
  「地場の不動産屋なんて、ひどい」
 というお話をもらったんです。


 実は、お客様の中には、 
 「信頼できる人から、不満なく、ミスなくサービスしてほしい」
  という思いがあり、

  お客様の中には、
  「信頼できる」という満足を買って下さっている方がいることに、
  気が付きました。



 これは、不動産会社の中には、信用できないところが多いという
 不満があるからだと思います。。。

 悲しいですが。。



■みなさんの顧客は、
 いったい何の満足を買っているのでしょうか?

 ハーバードビジネスレビューに掲載されていた事例では、

 ある害虫駆除会社が、提供している機器で、
 リース契約をいくつか結んでいて、

 リースを切り替えるときに、
 2重払いになってしまう期間が発生してしまう問題があったそうです。

 ある顧客は、その3か月間の業績悪化により、ボーナスの金額に響いてしまうのだとか。

 そこで外注駆除会社は、36か月のリースを33か月リースにすることで、
 2重払いが発生しないようにうまく調整して、顧客から評価され、
 価格では他よりも高い金額で受注したそうです。


 

 顧客が買っていたのは、

 「自社の毎月の経費が一時期に増えないサービス」

 だったということになりますよね。


 一度、お客様にどんな満足を買ってくださっているのか、
 聞いてみましょう!!

 思いもかけない答えが帰ってくるかもしれませんよ!!

   
   
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『3』編集後記
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■最近、ドラマの「ナポレオンの村」にはまってまして、
 毎回、号泣してしまってます(笑)

 地方活性化のテーマも面白いし、
 毎回、感動する話しなんですよね。

 久しぶりにドラマにはまってしまってます!

   
 まだ見ていない方は、
 よかったら、見て見てください!

 
 ビジネス的にも参考になる部分がけっこうありますから!



 

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