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 第398号「事務所を借りる時に、保証会社って本当に必要?なくす方法とは」

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  /     /     ---------------------2015.6.1 第 398号
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 |    | |                 読者数 3237人
 |____| |  【不動産屋が教える!
 |    | |    賃貸オフィスの借り方虎の巻!】
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 それでは、
 早速、第398号をお送りします!・・・どうぞ! 

   

===== 目次 ================================================
 
 『1』貸事務所・賃貸オフィス虎の巻
  ●先週の新着記事
   ・事務所を借りる時に、保証会社って本当に必要?なくす方法とは
   ・なんと、ワイン好きのために造られたSOHOマンション

 『2』創業期の会社経営ノウハウ
  ●組織的に知識の成長を促す仕組みを作り上げよう
  ~SECIモデルによる組織の知識増大プロセスとは~

 『3』編集後記

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『1』貸事務所・賃貸オフィス虎の巻
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 「賃貸オフィス相談室 新着記事」
 

 【事務所を借りる時に、保証会社って本当に必要?なくす方法とは】


 オフィスを賃貸する際に、保証会社の利用を求められるケースがあります。
 どういったときに求められるのか、またそれを取り外す方法もありますので、
 それをご紹介させて頂きます。


■賃貸オフィスにおける、保証会社とは

 保証会社とは、滞納発生時に借主に変わって、賃料を貸主に立て替える、
 賃料の滞納保証をするサービスを行う会社のことです。

 借りる側から見ると、お金はかかるりますし、結局は滞納すれば保証会社から
 督促がありますので、いいことは何もありません。
 
 唯一、保証会社を使うメリットは、信用力を補完できるということです。


 例えば、開業したてで、連帯保証人も用意ができても、経営者のみとなると、
 正直オフィスを借りるための審査は厳しいのですが、保証会社を使うことで
 借りれるようになることが多いです。



■オフィスを借りる時にかかる保証会社の一般的な費用

 保証会社を使うと保証料がかかります。保証料は保証会社ごとに
 異なりますが、一般的には事業用の場合以下の費用がかかることが多いです。


   契約時:賃料、管理費合計の100%

   以後:毎年2~4万円


 これらの保証会社保証料は敷金ではありませんので、あとで返ってくることは
 ありません。また、最初が50%という安い保証会社などもありますが、
 使う保証会社は借主側では選べません。

 以後、滞納が発生したときに連絡をしないといけないため、募集を行っている
 元付け不動産会社が提携をしている必要があるからです。

 通常、2~3社と提携をしているので、保証料が高いなと感じたら、
 一応他の保証会社の取り扱いがないか、確認してみましょう。




■一般的に保証会社を使う必要があるケースはこんな場合

 保証会社を使うかどうかは、最終的には元付け不動産会社、貸主が判断をします。
 ですから、一概には言えないのですが、一般的には以下のようなケースに
 2つ以上該当すると保証会社を付けて欲しいと言われることが多いです。
 
 4つくらい該当すると、ほぼ確実に保証会社を使ってください
 という話がでてくると思います。


1.法人の設立年数が5年経過未満

 会社を作ってからの年数が短いと、貸主は不安になります。
 また、10年を超えると、安心されるオーナー様が多いです。


2.連帯保証人は法人の代表者がなる

 これはしごく当たり前のことなのですが、小企業の経営者は、
 法人の経営がうまくいかなくなれば、収入がなくなるということで、
 資力が同じであって、連帯保証人としては適当ではないと考える
 不動産会社、ビルオーナーがいます。

 その場合、他の親族で連帯保証人を求めてくるのですが、
 用意ができない場合には、保証会社を使うようになります。



3.会社の規模が社員数10人以下

 法人の規模が小さいと不安に思うビルオーナーさんもいらっしゃいます。
 社員数10人以下だと保証会社の利用を求められる可能性が上がります。
 
 ちなみに、上場企業など、企業規模が大きくなると、
 保証会社がいらないどころか、連帯保証人も不要になってきます。


4.決算書の内容が悪い

 事務所を借りるときには、決算書を提出してもらうことが多いのですが、
 その内容が債務超過であるとか、毎年売上、利益が下がっている場合には、
 保証会社の利用を求められるケースが多いです。


5.外資系企業で連帯保証人が外国籍

 外資系企業で、かつ連帯保証人が外国籍の場合、貸主はかなり不安になります。
 この場合、保証会社の利用を求められる可能性が高いです。


6.募集を行っている元付け不動産会社が比較的大きい会社

 大手不動産会社が募集を行っている場合には、保証会社の利用を必須に
 してしまっているところもあります。特に住宅の募集を行っている大手不動産会社では、
 保証会社を必須にしてしまっているところが多いです。


7.募集を行っている元付け不動産会社が住宅がメインの地場不動産会社

 事務所の賃貸よりも、住宅の賃貸の方が保証会社を利用する契約が多いのですが、
 募集を行っている元付け不動産会社が住宅メインの会社だったり、
 地場の不動産会社の場合には、連帯保証人が代表者では受け付けていない
 というケースがあります。

 なかなか親族で連帯保証人を用意するのは難しいケースが多いので、
 この場合は保証会社を使うようになります。

 逆に、オフィスがメインの不動産会社が募集を行っている場合、
 連帯保証人は代表者がなるのが当たり前なので、保証会社はいらないケースが多いです。




■保証会社の利用をなくす方法が実はあります!

 気に入った物件に、申し込みをした後、審査の結果使ってください
 という話がでてきた場合に、なんとか保証会社を使わなくすむ方法があります。


 <<<それは、敷金を積み増すことです。>>>


 事務所の契約ですと、敷金は4~6ヶ月が一般的ですが、
 これに3~4ヶ月さらに積み増すことで、保証会社の利用をなくして
 契約できる可能性があります。


 敷金、保証金が増えるのであまりいい方法ではないと感じられるかもしれませんが、
 これらはあずけ金なので、実は戻ってくるんです。

 保証会社の保証料は一切戻ってきませんので、最初に約1ヶ月分の保証料がかかり、
 その後も毎年コストが発生する保証会社を使うくらいなら、
 少し多めに敷金を積むのもありではないでしょうか。



 また、上記のような敷金を積み増すということは、元付け不動産会社や
 ビルオーナーの方では想定していないことがほとんどですから、
 こちらから提案をして交渉をしていく必要があります。


 仲介する不動産会社でも考えていない営業マンが多いので、こちらから話をしないと
 この話はでてこないでしょう。


 話し方や話をするタイミングも重要で、必ず敷金積み増しての保証会社取り外しに
 OKをもらえるわけではありません。

 弊社では外資系企業様や、創業間もないお客様も多く、保証会社の利用に関しての
 経験が豊富で、過去に敷金積み増しをして、何度も保証会社の取り外しも成功してきております。

 お客様から敷金積み増しをして、保証会社の取り外しのお話が出る前に、
 こちらでまず下交渉を行って、貸主側が大丈夫そうであれば、
 お客様に提案を行っております。(敷金の積み増しを検討できそうなお客様の場合)。


 保証会社を使いたくない、また敷金の積み増しも検討できるということであれば、
 まずは弊社にご相談くださいませ。



お問い合わせフォームはこちら↓
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■ワイン好きのために造られたSOHOマンション
http://ardent.jp/rentoffice-consultation-center/rent/wineapartment/






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『2』創業期の会社経営ノウハウ
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 「組織的に知識の成長を促す仕組みを作り上げよう」
  ~SECIモデルによる組織の知識増大プロセスとは~


■実は最近弊社にて営業のマニュアルを作成したのですが、
 
 まさに、知識創造プロセスだなと実感したので、
 今日はその事例とともに、

 知識創造プロセスについて
 ご紹介をしたいと思います。



■まず知識創造プロセスについて
 ご紹介したいのですが、

 一橋大学院の野中先生が提唱する知識が創造されるモデルが
 SECIモデルと言いまして、

 経営学の分野では非常に有名な理論です。


「SECIモデル」
http://www.itmedia.co.jp/im/articles/0501/19/news128.html


■主に4つのプロセスを繰り返して、
 知識が創造されていくという考え方になっています。

 これを営業マニュアル作成という事例とあわせて
 解説してみました。


1.共同化(暗黙知→暗黙知)・・・体験から共感し、知識を得るプロセス

  
 上司の営業を横で見る。お客様からアドバイスをもらう。
 営業として頑張ったことがお客様から評価されて、
 次からの行動が変わる。


2.表出化(暗黙知→形式知)・・・得られた暗黙知を共有する


 営業としての成功事例を共有し、マニュアルにまとめる。
 各営業の成功のポイントを研究し、
 成果を出すためのポイントを突き止め、社内で共有する。
 

3.連結可(形式知→形式知)・・・形式知を結合して、新しい形式知を作る


 社内での成功事例の調査、できる営業マンのヒアリング等から
 できたマニュアルと外部の営業ノウハウを収集し、結合。
 さらに成果のでるマニュアルへとブラッシュアップをする。


4.内面化(形式知→暗黙知)・・・出来上がった形式知を個人が実践し、体得する

 出来上がったマニュアルを元に、研修、ロールプレイングを実行し、
 個人が体得できるようにしていく。



■この4つのプロセスをぐるぐると
 循環させて、

 組織としての知識が創造されていくという考え方なんです。


 今回、営業マンの横に2日間張り付いて、わかったんですが、
 営業マンそれぞれにけっこう工夫を凝らしていました。

 ただ、それを共有する機会がなかったので、
 組織的に知識が創造されていなかったんです。

 今回、それをばっちりマニュアルにまとめてみました。

 また、不動産営業のDVDや各種本を読んで、
 それらもマニュアルに加えてありますので、

 まさに表出化、連結化を行ったなという実感があります。


 今後は、内面化として、
 ロールプレイング、研修を行った、
 さらなる組織的なレベルアップをはかっていく予定です。



■みなさんの会社でも、

 個々人のノウハウが社内で共有されていなくて、
 もったいないことになっていませんか?

 ぜひ、組織的に各メンバーの工夫を共有し、
 社内で共有。

 さらにいいものをまとめて、
 全員でその工夫をできるようにしけば、

 全員がレベルアップして、
 業績も上がること間違いなしですよ!!

    
 
 
―――――――――――――――――――――――――――――――――
『3』編集後記
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■5月で、無事弊社アーデントは9期を終えることができまして、
 この6月から10期に入ります。

 あと1年で、節目の10年になろうとしていまして、

 10年というと、ちょっと感慨深いものがありますね。

 
 10年たったときに、いい終わりが迎えられるように、
 ここから1年、さらに頑張っていきたいと思います。

 頑張ります!!
   

 
 

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