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 第389号「良いオフィスを見つけたければ、正しい最低必要面積を確認しよう!」

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  /     /     ---------------------2015.4.13 第 392号
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 |    | |                 読者数 3162人
 |____| |  【不動産屋が教える!
 |    | |    賃貸オフィスの借り方虎の巻!】
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 |____|/            発行:株式会社アーデント         

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 それでは、
 早速、第392号をお送りします!・・・どうぞ! 

   

===== 目次 ================================================
 
 『1』貸事務所・賃貸オフィス虎の巻
  ●賃貸オフィス相談室の新着記事
   ・いいオフィスを見つけたければ、正しい最低必要面積を確認しよう!
   ・神谷町のハイグレードレンタルオフィス

 『2』創業期の会社経営ノウハウ
  ●儲かる仕組みわかりました!
  ~儲かるための3つのステップ~

 『3』編集後記

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『1』貸事務所・賃貸オフィス虎の巻
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 「賃貸オフィス相談室 新着記事」
 
【いいオフィスを見つけたければ、正しい最低必要面積を確認しよう!】



■賃貸オフィスは賃貸住宅と違って、必要面積がわかりづらい?

住宅探しで広さがわかりづらいということはあまりないと思います。
6畳のスペースがあると言われれば、だいたい想像がつくのではないでしょうか?


しかし、オフィスは違います。

例えば、30坪の事務所に机をいくつおけるか、イメージできますでしょうか?

相当経験のある方でないと即答は難しいでしょう。
かなり広いスペースになってくると、本当にわかりづらくなってきます。

しかも、レイアウト次第で置けるデスクの数は変わってきます。

初めてオフィス移転をされる経営者、もしくは移転担当者さんでは、
まず必要な広さを認識するのが大変です。

私たちも普段ご案内をするのですが、物件を見て、初めて
「えっ、これじゃあ、足りないな」とか
「こんなに広くなくてもいいかも」などのご感想がでてきます。

オフィスは住宅と異なり、必要なスペースが分かりづらいんです。



■賃貸オフィスの面積を複雑にしている要因はこれ!

さらに、オフィスの面積を分かりづらくしているものがあります。

それは、面積に以下の3種類があるからです。

ネット面積(水回り専有部)・・・オフィスで使える有効スペースの面積+水回りの面積。専有部分だけの面積
ネット面積(水回り共用部)・・・オフィスで使える有効スペースの面積。専有部分だけの面積
グロス面積・・・オフィスで使える有効スペースの面積+共用部分(水回り)も一部加えた面積

※1.と3.は有効スペースは同じだと思ってもらっていいと思います。


実は、同じ50平米のオフィスでも、トイレ・水回りが共用部にあり、
それが面積に参入されていないネット面積の物件と、
トイレ、水回りが面積に参入されている物件では、大きく有効スペースが異なります。

トイレとキッチンスペースで、だいたい6~10平米くらいかかってきますので、
グロス面積の50平米は有効スペースが40平米程度になってしまいます。

でも、物件検索サイトでは、こういった指定はできませんので、50平米で検索すると、
有効スペースが40平米の物件とグロス面積の有効スペースが40平米の物件が
一緒に出てきてしまうんです。



■マンションはもっと大変?!

マンションをオフィスにする場合にはもっと大変です。
間取りによって有効スペースが全然異なるからです。




■もっともきれいでいい物件は、もっとも狭い物件?!

私たちが普段ご希望条件を伺う時に、最低必要面積を非常に重要視しています。
なぜなら、予算が限られている中で、もっともきれいな良い物件は、
もっとも狭い物件だからです。

例えば、予算30万円だとして、最低必要面積が10坪なら、
坪3万円まで出せるということになります。

東京都心で坪単価3万円のビルとなれば、けっこう大型のビルも借りれます。

でも、もし最低必要面積が15坪だとするなら、坪単価2万円になりますから、
東京の場合、大型の良いビルは難しいでしょう。
著名な大型ビルではなく、普通に新しいビルを狙っていくことになると思います。



仮に同じ予算30万円で、50平米のビルと、45平米のビルがあるならば、
基本的には45平米のビルの方がいいビルです。

もちろん、デスクが入らない狭すぎるビルを借りるのは問題がありますが、
必要なデスクが置ける必要最低限の面積で事務所を探してもらうと、
実は一番きれいないいビルに巡り会える可能性が最も高くなります。



■オフィスの最低必要面積の計算の仕方とは?

私たちが普段、お客様の必要な面積を計算するやり方は、

オフィスなら 一人6平米
マンションなら、一人2.5畳

を基本としています。

もし7人デスクを並べるオフィスを借りたいと言われれば、

一人当たり必要面積  人数         会議スペース   最低必要面積

 6平米     × 7人 = 42平米 +  10平米  =  52平米

という計算を行い、最低必要面積を考えています。



また、マンションで探す場合には、以下のようになります。

一人当たり必要面積   人数         会議スペース 最低必要面積

  2.5畳 ×   7人  = 16.5畳 + 6畳 = 22.5畳



業種や会社によって、デスクの大きさが異なりますので、
上記基本面積から、外資系企業様なら、+20%しようとか、
IT関係で、デスクは大きなデスクをみんなで共有するなら、10%減らそうとか、
そういう判断をして最低必要面積を割り出しています。



■オフィスの最低必要面積を知ることで、ムダを無くして、
  良い物件に出会えます!

事務所探しで、内見に行ってみたら狭かったとなれば、
その日一日予定していた物件は全部狭いということで、
仕切り直しになることが良くあります。

折角仕事の合間をぬって、時間を作って見に行ったのに、
時間がもったいないですよね。

また、50平米以上で依頼をしたのですが、
実は48平米にトイレが共用部にあって広さは十分で、
すごく綺麗な物件があったはずなのに、出会えなかったということがよくあるんです。



■しかし、最低必要面積を知っても活用することは非常に難しいです


 最低必要面積を正しく計算できる不動産会社は少ないです。
 住宅を取り扱っている不動産屋ではまず無理でしょう。

 また、検索サイトでは、ネット面積の指定はできませんので、
 みなさんが探すとするならば、ちょっと狭いところから検索を
 するしかありません。

 しかし、狭い面積から検索をかけると、膨大な物件数が出てきてしまい、
 全部見ていこうとするとかなりの時間がかかってしまいます。

 さらに、間取りがマンションでも、オフィスでも面積は十分でも、
 間取りが悪いと、必要なデスク数を置けないケースもあります。
 これはレイアウトを作れ慣れていて、デスクの配置イメージが
 パッとできないと、間取り図をみただけでは、判断ができません。

 実は、正しい必要面積を把握できたとしても、物件探しに生かすのは難しいです。



 弊社であれば、お客様の必要な最低必要面積を正しく計算し、

 膨大な物件データベースから、有効スペースを意識して、最適な物件をご提案可能です。

 
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 元記事はこちらです↓
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『2』創業期の会社経営ノウハウ
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 「儲かる仕組みが分かりました!」
  ~儲かる3つのステップ~


■先日こちらの書籍を読んだのですが、
 すごーく参考になりました!!



「<ネット広告&通販の第一人者が明かす>100%確実に売上がアップする最強の仕組み」
http://goo.gl/Dy7wBQ

 なにしろ、実績豊富で、
 自信満々で語られる語り口はすごく引き込まれるものがありました。



■その中で、印象的だったのは

 儲かる仕組みを作りなさいという話しでした。

 著者の加藤公一レオさんの話しによれば、
 
 儲かる仕組みとは以下の3つを作ることです。


(1)広告で多くの見込客を効率よく集めること
(2)その見込客の多くを注文してくれる既存客に引き上げること
(3)その既存客に何度もリピートしてもらい、固定客にすること


■なんとなくはわかっているような話しですが、
 
 この3つをきちんとできている会社は
 どのくらいあるのでしょうか?
 
 弊社でも、
 試行錯誤しながら、現在も取組中です(笑)


 ただ、集客について、
 漠然と考えてしまいがちですが、

 今は、見込客集めに注力した方がいいとか、

  いや、今は固定客になってもらうことを重視しようとか、
 明確なテーマをもって、

 取り組めば成果も違うのではないでしょうか?


■儲かる仕組みとして言い切った、
 実績から出てきたこの儲かる仕組みは、

 あらゆる業種でも同じだと思います。


 御社の取り組みで、
 弱い部分があるのであれば、
 
 まずはそこを改善してみてはいかがでしょうか??


 
■また、もしどれもできているというならば、

 (3)から(2)(1)の順に、
 後ろから取り組むのがマーケティングの鉄則です。

 既存のお客様との関係を深め、
 次のご依頼を頂くことが、もっとも成果につながります。


 逆に、見込客集めは、
 一番成果につながりませんので。



■マイケルEガーバーも似たようなことを言ってまして、

 以下の順序でデザインしなさいと言っています。

1.クライアント・フルフィルメント・システムを作ること

 顧客へ提供する商品・サービス。顧客の感情を満たすように設計しよう。


2.リード・コンバージョンシステムを作ること
 
 見込客が顧客へ変わる仕組み。セールスのスクリプトなどで、
 それをしっかりと記録して、何回も練習して、電話やネットから
 お客様が来た時にセールスが完了するようにしなくてはいけない。


3.リード・ジェネレーション・システムを作ること

 見込み客を生み出すこと。見込客の課題について、
 それを解決しますと約束すること。
 メールマガジン、セミナー、DM等あらゆるものが、
 システムである。


 多少表現は違う部分もあると思いますが、
 だいたいこういう内容だったと思います。



 ガーバーと加藤さんの考え方を組み合わせると、
 顧客への提供する商品サービスを考えるときに、
 顧客の感情を満たすことを考えたのちに、


 さらに次の契約を生み出すための仕組みも
 考えるべきということですよね。



■みなさんの会社では、
 リピート依頼はどの程度でしょうか?

 もっと顧客に対してできることはないでしょうか?

 
 顧客に対してのサービスを考えることが、
 儲かる仕組みづくりの第一歩ですよ!!




―――――――――――――――――――――――――――――――――
『3』編集後記
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■だんだん暖かくなってきましたね!

 春以降は、キャンプもいけるし、
 服も少なくて済むので嬉しい限りです。

 そして、
 一歩一歩長渕ライブが近づいてきている。。。

 といっても、8月なので、
 まだ先なんですが(笑)


 

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