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 第283号「キャンセルはいつまで可能」


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  /     /     ---------------------2012.8.27 第 283号
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 |    | |                 読者数 3805人
 |____| |  【不動産屋が教える!
 |    | |    賃貸オフィスの借り方虎の巻!】
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 |____|/            発行:株式会社アーデント         

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 それでは、
 早速、第283号をお送りします!・・・どうぞ! 

   

===== 目次 ================================================
 
 『1』貸事務所・賃貸オフィス虎の巻
  ●キャンセルはいつまで可能
  ~借主、貸主の違い~
  
 『2』創業期の会社経営ノウハウ
  ●事業拡大には生産性アップを
   ~売上向上につながります~

 『3』編集後記

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―――――――――――――――――――――――――――――――――
『1』貸事務所・賃貸オフィス虎の巻
―――――――――――――――――――――――――――――――――
  「キャンセルはいつまで可能」
  ~借主、貸主の違い~


■申し込み後、やっぱりやめたいと思うことって、
 ありますよね。

 でも、相手側は契約に向けて、
 準備を進めるわけです。

 いったい、いつまでに言えば、
 キャンセルが可能なのでしょうか?



■今日の話は、実は裁判での明確な判断がでているものではないのですが、
 類似の判例から考えた専門家の意見、また多くの不動産会社の認識として、

 ご紹介をさせていただきます。


 一般的に契約までの流れは以下のような手順をふみます。

1.内見
2.借主申込
3.借主審査書類提出
4.貸主審査通過の連絡
5.契約書チェック
6.入金
7.重要事項説明、契約で借主署名捺印
8.鍵引き渡し
9.契約開始
10.貸主署名捺印
11.契約書貸主から借主へ返却

※連帯保証人の署名捺印が契約時にできないケースには、
 7と8の間に連帯保証人の署名捺印が入ります。


■まず、借主からのキャンセルはいつまでにできるか、
 ですが、


 これは、「契約書に署名・捺印をする前まで」となります。

 署名・捺印をしてしまいますと、
 キャンセルする場合に違約金等が発生する可能性があります。


■では、貸主からのキャンセルはいつまで可能なのでしょうか?

 これも、基本的には署名・捺印をする前までなのですが、

 実は、実務上契約の貸主が立ち会うことはあまりありません。
 基本的には不動産屋が借主の署名捺印をもらった後に、
 貸主の署名捺印をもらうことがほとんどです。

 そのため、

 借主が署名・捺印をしてから、
 貸主が署名・捺印をするまでにタイムラグが生じます。

 しかも、ファンド系のオーナーだと
 貸主が署名・捺印するまでに、
 長いと3週間くらいかかることも。



■ここで、契約の大原則を考えてみましょう。

 当然、
 「署名捺印をして契約行為が完了」したとみるべきですよね。


 だとすると、
 貸主の署名捺印が完了するまでは、

 鍵をもらっても、家賃の負担が始まっても、
 契約は完了していないと言えるのでしょうか?



 専門家の意見では、

 「鍵の引き渡しが行われれば、署名・捺印を貸主がしていなくても
  契約は完了したものとみなす」としています。



詳しい考え方と反省はこちら↓

「財団法人不動産適正取引推進機構 コラム」
http://www.retio.or.jp/attach/archive/81-031.pdf



■賃貸借契約において、
 キャンセルをするのはほとんどが借主側です。

 また金額的にもそれほどトラブルになることがないのが実情です。

 ですから、あまりこういった貸主側からのキャンセルで、
 被害をこうむることはないと思います。


 ただ、

 みなさんにも覚えておいてほしのは、
 「貸主が審査通過」の連絡がしてきても
 「借主が契約金を振り込み」をしても、

 鍵の引き渡しを受けるまでは、
 貸主側からの契約のキャンセルは可能だということ。

 これは、貸主に有利なわけではなく、

 基本的には、そのキャンセルする権利は、
 借主・貸主双方ともに署名・捺印まではあるということです。



■ただ、
 だからといって、先に貸主に署名・捺印を求めたり、
 契約金の入金を契約書への署名・捺印後にしたいなどの希望をすると、

 通常の流れとは異なってきますので、
 
 貸主側からキャンセルされてしまう可能性がありますので、
 ご注意ください。


 契約直前まできて、貸主側から「やっぱり貸さない」というケースは、
 私の経験上、過去600件くらい契約してきましたが、
 3件くらいでしょうか。


 もし、その物件を借りたいのであれば、
 そのまま進めるのが一番だと思います。

 まずトラブルになることはありませんので。
 
 
 

~~~~今週の一言~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
  
 契約のキャンセルは、借主は署名・捺印する前まで。貸主は鍵引き渡し前まで。
    
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~


※オフィス移転のことで、
 何かわからないことがあれば、何でも聞いてください!

 ご質問お待ちしております!
 メール↓
 watanabe@ardent.jp


 なお、質問は本メルマガ内で紹介させていただくことが 
 ございますので、ご了承くださいませ。


―――――――――――――――――――――――――――――――――
『2』創業期の会社経営ノウハウ
―――――――――――――――――――――――――――――――――
  「事業拡大には生産性アップを」
   ~売上向上につながります~


■先日、人事セミナーに参加をしてきまして、

 「生産性アップ」についてのお話がありました。

 ふと、気がついたのですが、
 弊社でも、生産性アップのおかげで、
 収益があがるようになった実績がありました。



■6年前に開業したときのことですが、
 営業マンの売上は平均60万円くらいでした。

 80万円を越えることはほとんどなかったです。

 その後試行錯誤を繰り返し、

 現在では、
 80万円を越えるのはわりと当たり前で、
 できる営業マンなら、平均で100万円くらいを
 売り上げるようになってきております。

 いいときは、200~300万円に達することも。



■やっている事業はほとんど変わっておりませんが、
 試行錯誤を繰り返して、

 生産性は、
 少なくとも100万円÷60万円で

 約1.67倍以上になったと言えるのではないでしょうか。


 それこそ、
 開業時には残業がほぼ毎日22時、23時くらいまで
 みんな残ってやっていたのですが、

 現在、遅く残っても21時くらいで、
 だいたいは20時には帰ってしまいます。
 
 (定時は19時です)


 
■アーデントでも、

 時間の意識がまだまだ希薄で、
 生産性を目標に掲げているわけでもありませんし、

 今回ご紹介した結果も、
 たまたま振り返ってみたらという状況です。

 ただ、
 事業の拡大=会社の安定とは限りません。


 組織として、
 生産性の向上を意識することは、
 とても重要だなと思いました。


 いかに少ない時間で、
 いかに少ない人数で、

 同じ仕事をこなせるようになるか。

 もしくは、もっと質の高い仕事をこなせるようになるか。

 

■会社を創業して初めに思うのは、

 「売り上げをあげること」です。


 そこから、家賃を払って、給料を払って、
 いくわけですから。


 そして売り上げがたってくると、
 「利益」をどうやって出すのかを考えます。


 生産性を考えるのは、
 その次くらいでしょうか。

 
 早めに生産性向上に取り組んでいきたいですね!

 
  

―――――――――――――――――――――――――――――――――
『3』編集後記
―――――――――――――――――――――――――――――――――

■先日、会社で育てた

 枝豆を食べました!

 渋谷でも、ちゃんと育つんですよ。枝豆が。

 ゆでて、塩をもんで、
 食べたら、非常においしかったです。

 自分で育てた野菜は、
 やっぱり味が違いますよね。味が。

 
 この勢いで、
 また、別の野菜に挑戦してみたいと
 思います。

 
 次は何の野菜にしようかな~。

 
  
 

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