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 第152号「オフィスの現状回復の理由」

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  /    /     ---------------------2009.10.13 第 152号
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 |    | |                 読者数 3328人
 |____| |  【不動産屋が教える!
 |    | |    賃貸オフィスの借り方虎の巻!】
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 それでは、
 早速、第152号をお送りします!・・・どうぞ! 

   

===== 目次 ================================================
 
 『1』貸事務所・賃貸オフィス虎の巻
  ●オフィスの現状回復の理由
    〜不動産トラブル事例データベースより〜
   
    
 『2』創業期の会社経営ノウハウ
  ●商品ライフサイクルを調べる無料ツール
    〜google insights〜
          

 『3』編集後記

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『1』貸事務所・賃貸オフィス虎の巻
―――――――――――――――――――――――――――――――――
  「オフィスの現状回復の理由」
    〜不動産トラブル事例データベースより〜



■東京都には、東京ルールという
 現状回復の基準を定めた条例があり、

 ここのところ、現状回復のトラブルはかなり減りました。

 ※東京ルールをもっと細かくしようという動きもあるようです。


 しかし、オフィスには、そういった基準はありませんが、

 基本的には、

 【借りたときの状態の戻す】ことが、
 一般原則になります。

 つまり、クロスは新品に張り替え、
 タイルカーペットは新品に張り替えることが一般的です。
 
 そこで、今回は、判例からオフィスの現状回復が、 
 なぜそうなるのかという理由をご説明したいと思います。



■オフィスビルの賃貸借契約においては、賃借人が原状回復条項に基づき、
 通常損耗をも除去し、賃借当時の状態にまで原状回復して返還する
 義務があるとされた事例
 
 
 <<東京高裁判決 平成12年12月27日>>


(1)事案の概要

 Xら(出版会社等)は、平成5年3月、Yが新築したオフィスビル(7階)
 の貸室を保証金1,200万円を支払って借り受け、

 平成11年1月に当該賃貸借契約を解約した。

 Xらは保証金から約定の償却費、未払賃料のほか、Xらが自認する
 原状回復費用を控除した残額の返還請求訴訟を提起したところ、
 
 Yらは、償却費、未払賃料等及び原状回復費用の合計額は、
 保証金の額を大幅に上回るとして不足額651万円余の支払を求めて
 反訴を提起した。

 第一審は、Yの請求について、41万円余を限度として認容する
 判断を示したが、Yは控訴し、Xが附帯控訴を行った。


(2) 判決の要旨

 1.本件賃貸借契約における原状回復条項では、
「本契約が終了するときは、賃借人は賃貸借期間終了までに造作その他を
 本契約締結時の原状に回復しなければならない。」、

「本条に定める原状回復のための費用の支払は保証金償却とは
 別途の負担とする。」等と記載されている。

 オフィスビルの原状回復費用は、賃借人の使用方法によっても異なり、
 損耗状況によっては相当高額になることがあるが、
 
 使用方法により異なる費用負担は賃借人が負担することが相当であるので、
 一般にこのような特約がなされる。



 2.賃借人の入居期間は賃貸人に予測することは困難であるため、
 適正な原状回復費用をあらかじめ賃料に含めて徴収することは
 現実的には不可能であり、賃借人が退去する際に、

 賃借時と同等の状態まで原状回復させる義務を負わせる旨の
 特約を定めることは、経済的にも合理性があると考えられる。


 3.建設省(現 国土交通省)の「賃貸住宅標準契約書」は、賃借人は、
 通常損耗を除き原状回復しなければならない旨規定しているが、
 
 この条項は居住者である賃借人の保護を目的とするものであり、
 市場性原理と経済合理性の支配するオフィスビルの賃貸借には
 妥当するとは考えられない。

 Xらは、本件原状回復条項に基づき、通常損耗をも除去し、
 賃借当時の状態に原状回復して返還する義務がある。
 

 4.Xらは、未払賃料、原状回復費用等の合計1,306万円余から、
 Xらに返還される保証金1,200万円から消費税込みの
 償却費189万円を控除した1,011万円の差額295万円余を支払う義務がある。


 
(3) まとめ
 本判決は、市場原理と経済合理性の支配するオフィスビルでは、
 賃借人の保護を必要とする民間賃貸住宅とは異なり、

 賃借人は、通常の使用による損耗、汚損をも除去し、
 建物を賃借当時の状態にまで原状回復して返還する義務があるとの判断を
 明解に示した事例である。



■ちょっと長かったですが、お読み頂けましたでしょうか?

 ポイントは

 ・オフィスビルの原状回復費用は、賃借人の使用方法によっても異なる
  ので予測できない

 ・通常損耗を除き原状回復しなければならない旨規定は、住居のもの

 という2点ですね。


 そのため、
 オフィスの現状回復は、
 通常損耗も含めて、

 【借りたときの状態に戻す】

  というものになるんですね。



〜〜〜〜今週の一言〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
 
 オフィスの現状回復は、住居と異なり、通常損耗も含めて現状回復を
 する。
 
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜


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 ご質問お待ちしております!
 メール↓
 watanabe@ardent.jp


 なお、質問は本メルマガ内で紹介させていただくことが 
 ございますので、ご了承くださいませ。


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『2』創業期の会社経営ノウハウ
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―――――――――――――――――――――――――――――――――
『3』編集後記
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■昨日は、世界中を旅行しておりました(*^^)v

 といっても、
 これは実際に行ったわけではなくて、

 グーグルストリートビューを使って、
 見てたんです(笑)

 でも、

 凱旋門、アマルフィ海岸、シャンゼリゼ通り、
 ニース海岸を
 
 実際に歩いた気になれるのは、
 ほんとにすごいですよね!

 うちのパソコンは24インチのモニターなのですが、
 その画面いっぱいにストリートビューを表示すると、
 
 ほんとにその場にいるみたいなんですよ。

 いや〜、けっこう楽しめました!!

 
 
 
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