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 第12号「ビル・店舗の契約書講座 その3」

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  /     /     ---------------------2006.11.13  第 12号
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 |   | |                  [読者数:1873人]
|____| |  【不動産屋が教える!
|   | |    賃貸オフィスの借り方虎の巻!】
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 |____|/            発行:株式会社アーデント         

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■こんにちは!

 株式会社アーデント(不動産会社)代表の渡邊と申します。

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 こちらからどうぞ。お手伝いいたします。

→ http://ardent.jp/2006/06/post_6.html

(東京都内で30坪以下、賃料100万円未満の物件はおまかせ下さい!)

 
 
 それでは、
 早速、第12号をお送りします!・・・どうぞ! 

   

===== 目次 ================================================
 
 『1』貸事務所・賃貸オフィス虎の巻
  ●ビル・店舗の契約書講座 その3
   ?賃料改定の特約は要注意!?

    
 『2』事務所・店舗最新情報
  ●一人当たりのオフィス専有面積
  ?IT、情報処理業が一番狭い!?
                       
       

 『3』編集後記

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『1』貸事務所・賃貸オフィス虎の巻
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  「ビル・店舗の契約書講座 その3」
   ?賃料改定の特約は要注意!?

■通常、賃貸借契約においては、

 更新時期に、賃料の増減が認められています。

 これは、いかなる特約を結んでも、
 認められる「強行規定」と言われたりします。

 つまり、借りる側のみなさんには、
 相場が下がっていれば、オーナーに対して、
 減額を請求できる権利があるんですね!

■ところが、バブルのころには、賃料増額の特約が
 よく結ばれていました。

 つまり、相場がどんどん上昇したので、

 減額の場合をあんまり考えていない契約ですね。

 相場が下がりだしたのに、
 賃料を上げる特約を使って、
 どんどん家賃を上げていたオーナーもいたんです。

 賃料改定の特約は特に重要ですから、
 必ずチェックしてください!

■多いのは次のようなパターンの特約が多いです。


(1)更新時に賃料を○%増額するとした特約  

  こう決めると賃料相場の変動にかかわりなく確実に値上がりします。
  最近の相場を考えると、こういう契約が増えてくるかもしれませんね。

(2)更新時に、賃料の増額請求及び減額請求を賃借人、
    賃貸人、双方ともに行わない特約
  
  こうすると賃貸借期間中(5年でも10年でも)の賃料は変わらない
  ことになります。但し、定期賃貸借契約の場合のみ。通常の賃貸借契約では
  こういう特約は認められません。

(3)(従前の支払賃料?従前賃料決定時の公租公課)×変動率
    +賃料改定時の公租公課=改定賃料
  
   ※変動率は、消費者物価指数が使われます。
 

 
■今後、東京の場合、
 オフィス、店舗の賃料相場は上昇傾向がつづいていくと思われます。

 オーナーの方も、相場が上がった場合を考えて、
 契約書を用意していると思います。
  
 いづれにしろ、事務所・店舗の契約書はきちんと全部理解するまで
 読むことをオススメします。

 不明な点は、専門家に相談してもよいでしょう!

  
????今週の一言?????????????????????????

 事務所、店舗の賃料は更新時に賃料の改定が行われるケースが多い。
 特約で、決められることが多いので、内容をよく理解すること。
 
??????????????????????????????????

 

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『2』事務所・店舗最新情報
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  「一人当たりのオフィス専有面積」
?IT、情報処理業が一番狭い!?
                         
  

■もし、オフィスが100坪あったとしても、

 それを80人で使ったら、とんでもない狭さになります。

 逆に、10坪でも、2人で使ったら、かなりゆったりと使えますよね。


 そこで、オフィスをゆったり使っているかどうかを測る指標として、
 よく「一人当たりのオフィス専有面積」を調べたりします。

■社団法人ニューオフィス推進委員会が
 提唱する「ニューオフィスミニマム※」は、

 一人当たりの執務スペースを6平米と定めています。

 ※最低でもこれくらい必要だという数字ですね。

 つまり、80人の従業員がいたら、

  6倍して、480平米。

 3.3で割って、最低でも145坪はないと、
 狭くてしょうがないオフィスということになります。


 もっというと、大手企業では、一人当たり10平米前後の会社が多いようです。


■といっても、この数字。

 業種によって、必要とするスペースにかなり開きがありますよね。


 ビルディンググループの調査によると、


「一人当たりのオフィス専有面積/業種別平均」
 サービス業     約8.9坪
 卸、小売業     約7.3坪
 金融、保険業    約5.6坪
 製造業       約5.3坪
 建築、不動産業   約4.8坪
 教育、医療、福祉業 約4.3坪
 団体、組合業    約3.9坪
 マスコミ、出版業  約3.7坪
 運輸、物流業    約3.6坪
 IT、情報処理業  約2.3坪

 となっています。

 これは、大手企業も入っているので、全体的に広目の面積ですね。

 サービス業の8.9坪とは、平米に直すと、約30平米にもなりますので!!


 また、最小のIT、情報処理業の2.3坪は、
 およそ7.6平米!!

 こちらは、ニューオフィスミニマムとかなり近い数字ですね。

 


■みなさまご存知のとおり、

 あまりにも狭いオフィスだと、従業員の
 テンションに影響がでるかもしれません!


 この数字もひとつ参考にしていただいて、

 オフィス探しをしていきましょう!!

 
―――――――――――――――――――――――――――――――――
『3』編集後記
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■先日、下北沢のものすごくおいしい
 お好み焼き屋に行ってきました!

 広島風お好み焼き、大好きなんですが、
 こんなにおいしいところは初めてですね。

 焼き加減、ソース、具の量、
 どれをとっても最高です!

 難点をいえば、込んでいるところ!!

 東京の方は、是非!

 「広喜」というお店です。

 絶品ですよ?。

 
 
 
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■今号はここまで!

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